一種模式：“信托制”或打破公共收益去向不清現(xiàn)狀
通過(guò)連日來(lái)的深入調(diào)查走訪(fǎng)，記者還接觸到了一種頗受好評(píng)的物業(yè)服務(wù)模式——“信托制”。經(jīng)了解，“信托制”是運(yùn)用信托理念，重建業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)企業(yè)之間的信任關(guān)系，業(yè)主將物業(yè)費(fèi)與公共收益設(shè)立為信托財(cái)產(chǎn)，業(yè)主大會(huì)作為委托人，物業(yè)企業(yè)作為受托人，全體業(yè)主作為受益人，物業(yè)企業(yè)依照約定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，獲得管理人酬金。它的特點(diǎn)是所有收益包括公共收益、物業(yè)費(fèi)等全部屬于全體業(yè)主共有，通常情況下所有收益90%用于服務(wù)小區(qū)，10%作為物業(yè)公司酬金，酬金最多不超過(guò)15%。
對(duì)此，記者走訪(fǎng)了成都兩個(gè)實(shí)行“信托制”的小區(qū)。在成都風(fēng)華苑小區(qū)，業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人說(shuō)道：“我們小區(qū)有400多戶(hù)住戶(hù)，之前的物業(yè)公司只收錢(qián)不辦事，錢(qián)怎么花的我們都不清楚，尤其不知道小區(qū)公共收益的去向，因此那時(shí)對(duì)物業(yè)的信任度不高，物業(yè)繳納費(fèi)率也低?！痹撠?fù)責(zé)人表示，去年1月1日，該小區(qū)正式引入“信托制”，物業(yè)公司只收取小區(qū)所有公共收益的15%作為利潤(rùn)，剩下的85%存入業(yè)委會(huì)賬戶(hù)?！按嫒霕I(yè)委會(huì)的錢(qián)，除去人力成本、保障業(yè)委會(huì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)等，其他的都用于小區(qū)維護(hù)管理，并且這種制度必須要公開(kāi)財(cái)務(wù)明細(xì)。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。
另外，成都錦繡花園小區(qū)曾經(jīng)也存在與風(fēng)華苑小區(qū)相似的困境，該小區(qū)業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人告訴記者：“以前小區(qū)實(shí)行包干制，物業(yè)從來(lái)不愿用自己的錢(qián)來(lái)修繕小區(qū)，只有靠居民自己出錢(qián)，公共收益來(lái)源和支出也從來(lái)不清楚……”去年11月，錦繡花園小區(qū)開(kāi)始實(shí)行“信托制”，“只過(guò)了10個(gè)月時(shí)間，小區(qū)業(yè)委會(huì)賬戶(hù)上的公共收益就存有100多萬(wàn)元?！毙^(qū)業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人說(shuō)，除去小區(qū)物業(yè)公司員工工資、小區(qū)設(shè)備維修經(jīng)費(fèi)、給物業(yè)公司10%的酬金等各項(xiàng)支出外，每月公共收益還能結(jié)余至少15萬(wàn)元，有足夠的資金提升小區(qū)品質(zhì)。
日前，記者聯(lián)系上推行“信托制”的某物業(yè)公司，該公司總經(jīng)理劉強(qiáng)介紹，“信托制”其實(shí)不是成都獨(dú)創(chuàng)，北京早在10多年前就已經(jīng)推行，成都是從去年開(kāi)始才推行，至今全市已有20多個(gè)小區(qū)在實(shí)行。劉強(qiáng)坦言，由于“信托制”對(duì)物業(yè)管理行業(yè)存在利益沖擊，目前實(shí)行該模式的物業(yè)企業(yè)并不多見(jiàn)。
專(zhuān)家說(shuō)法 業(yè)主維權(quán)有法可依 有關(guān)部門(mén)可以處罰
四川省社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所副研究員、四川大學(xué)法學(xué)博士、碩士生導(dǎo)師王素珍表示，今年1月1日起實(shí)施的《民法典》第二百八十二條、第九百四十三條對(duì)小區(qū)公共收益的歸屬權(quán)、知情權(quán)問(wèn)題進(jìn)行了明確。物業(yè)公司如果存在不公開(kāi)公共收益和拒不分配公共收益的侵權(quán)行為，根據(jù)《民法典》第二百八十七條，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求物業(yè)承擔(dān)民事責(zé)任，由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)代表所有業(yè)主向法院提起民事訴訟，請(qǐng)求物業(yè)將扣除合理成本后的公共收益用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金；也可以請(qǐng)求物業(yè)返還扣除合理成本后的公共收益，然后再根據(jù)《民法典》第二百八十三條的規(guī)定進(jìn)行分配。
同時(shí)，王素珍提到，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)還可以向有關(guān)行政機(jī)關(guān)投訴舉報(bào)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的上述行為除了構(gòu)成民事侵權(quán)外，同時(shí)還構(gòu)成行政違法，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條的規(guī)定，相關(guān)主管部門(mén)可以對(duì)其進(jìn)行罰款的行政處罰。
此外，《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》已由四川省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議于今年9月29日修訂通過(guò)，將于2022年5月1日起施行。其中明確規(guī)定，利用共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)管理，也可以以合同方式委托物業(yè)服務(wù)人或者其他經(jīng)營(yíng)主體經(jīng)營(yíng)。利用共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，收益屬于業(yè)主共有。共有部分收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金賬戶(hù)，共有部分收益應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)入該賬戶(hù)。共有資金賬戶(hù)由業(yè)主委員會(huì)管理。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)收益收支情況和建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金使用情況，且每半年至少公示一次。
