一種模式：“信托制”或打破公共收益去向不清現(xiàn)狀
通過連日來的深入調(diào)查走訪，記者還接觸到了一種頗受好評的物業(yè)服務(wù)模式——“信托制”。經(jīng)了解，“信托制”是運用信托理念，重建業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)企業(yè)之間的信任關(guān)系，業(yè)主將物業(yè)費與公共收益設(shè)立為信托財產(chǎn)，業(yè)主大會作為委托人，物業(yè)企業(yè)作為受托人，全體業(yè)主作為受益人，物業(yè)企業(yè)依照約定的標準進行管理，獲得管理人酬金。它的特點是所有收益包括公共收益、物業(yè)費等全部屬于全體業(yè)主共有，通常情況下所有收益90%用于服務(wù)小區(qū)，10%作為物業(yè)公司酬金，酬金最多不超過15%。
對此，記者走訪了成都兩個實行“信托制”的小區(qū)。在成都風華苑小區(qū)，業(yè)委會負責人說道：“我們小區(qū)有400多戶住戶，之前的物業(yè)公司只收錢不辦事，錢怎么花的我們都不清楚，尤其不知道小區(qū)公共收益的去向，因此那時對物業(yè)的信任度不高，物業(yè)繳納費率也低。”該負責人表示，去年1月1日，該小區(qū)正式引入“信托制”，物業(yè)公司只收取小區(qū)所有公共收益的15%作為利潤，剩下的85%存入業(yè)委會賬戶?！按嫒霕I(yè)委會的錢，除去人力成本、保障業(yè)委會正常運轉(zhuǎn)等，其他的都用于小區(qū)維護管理，并且這種制度必須要公開財務(wù)明細?！痹撠撠熑苏f。
另外，成都錦繡花園小區(qū)曾經(jīng)也存在與風華苑小區(qū)相似的困境，該小區(qū)業(yè)委會負責人告訴記者：“以前小區(qū)實行包干制，物業(yè)從來不愿用自己的錢來修繕小區(qū)，只有靠居民自己出錢，公共收益來源和支出也從來不清楚……”去年11月，錦繡花園小區(qū)開始實行“信托制”，“只過了10個月時間，小區(qū)業(yè)委會賬戶上的公共收益就存有100多萬元?！毙^(qū)業(yè)委會負責人說，除去小區(qū)物業(yè)公司員工工資、小區(qū)設(shè)備維修經(jīng)費、給物業(yè)公司10%的酬金等各項支出外，每月公共收益還能結(jié)余至少15萬元，有足夠的資金提升小區(qū)品質(zhì)。
日前，記者聯(lián)系上推行“信托制”的某物業(yè)公司，該公司總經(jīng)理劉強介紹，“信托制”其實不是成都獨創(chuàng)，北京早在10多年前就已經(jīng)推行，成都是從去年開始才推行，至今全市已有20多個小區(qū)在實行。劉強坦言，由于“信托制”對物業(yè)管理行業(yè)存在利益沖擊，目前實行該模式的物業(yè)企業(yè)并不多見。
專家說法 業(yè)主維權(quán)有法可依 有關(guān)部門可以處罰
四川省社會科學院法學研究所副研究員、四川大學法學博士、碩士生導師王素珍表示，今年1月1日起實施的《民法典》第二百八十二條、第九百四十三條對小區(qū)公共收益的歸屬權(quán)、知情權(quán)問題進行了明確。物業(yè)公司如果存在不公開公共收益和拒不分配公共收益的侵權(quán)行為，根據(jù)《民法典》第二百八十七條，業(yè)主有權(quán)請求物業(yè)承擔民事責任，由小區(qū)業(yè)主委員會代表所有業(yè)主向法院提起民事訴訟，請求物業(yè)將扣除合理成本后的公共收益用于補充專項維修資金；也可以請求物業(yè)返還扣除合理成本后的公共收益，然后再根據(jù)《民法典》第二百八十三條的規(guī)定進行分配。
同時，王素珍提到，業(yè)主或業(yè)主委員會還可以向有關(guān)行政機關(guān)投訴舉報。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的上述行為除了構(gòu)成民事侵權(quán)外，同時還構(gòu)成行政違法，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十三條的規(guī)定，相關(guān)主管部門可以對其進行罰款的行政處罰。
此外，《四川省物業(yè)管理條例》已由四川省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議于今年9月29日修訂通過，將于2022年5月1日起施行。其中明確規(guī)定，利用共有部分開展經(jīng)營活動，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以授權(quán)業(yè)主委員會管理，也可以以合同方式委托物業(yè)服務(wù)人或者其他經(jīng)營主體經(jīng)營。利用共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，收益屬于業(yè)主共有。共有部分收益應當單獨列賬。業(yè)主大會應當設(shè)立業(yè)主共有資金賬戶，共有部分收益應當及時轉(zhuǎn)入該賬戶。共有資金賬戶由業(yè)主委員會管理。物業(yè)服務(wù)人應當向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告業(yè)主共有部分的經(jīng)營收益收支情況和建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金使用情況，且每半年至少公示一次。
