四川在線記者 彭瑀珩
自去年11月起，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）便開(kāi)啟了穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。3月20日，中國(guó)人民銀行公布最新一期LPR，1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%，均與上月持平。至此，LPR已連續(xù)5個(gè)月維持不變。
這一消息將對(duì)成都樓市和購(gòu)房者產(chǎn)生何種影響？多位專(zhuān)家對(duì)四川在線記者表示，市場(chǎng)將以穩(wěn)為主，同時(shí)建議購(gòu)房者關(guān)注自身需求和長(zhǎng)期支付能力。
3月LPR維持不變，成都“雙低”紅利延續(xù)
“LPR繼續(xù)維持不變，在意料之中。”有專(zhuān)家分析認(rèn)為，近期央行多次開(kāi)展公開(kāi)市場(chǎng)操作，作為L(zhǎng)PR定價(jià)基礎(chǔ)的7天期逆回購(gòu)操作利率并未發(fā)生變化，使得LPR難以下降。
LPR“靜止”背后，是諸多因素相互博弈的結(jié)果。從國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)來(lái)看，銀行體系資金面處于較為寬松的狀態(tài)，大量資金的充裕供應(yīng)使得市場(chǎng)流動(dòng)性相對(duì)充足，一定程度上緩解了利率下行的迫切需求。同時(shí)，銀行在持續(xù)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)減費(fèi)讓利的過(guò)程中，自身息差縮窄壓力日益增大。若貿(mào)然下調(diào)LPR，銀行的盈利能力將進(jìn)一步承壓，因此銀行缺乏主動(dòng)壓降LPR報(bào)價(jià)加點(diǎn)的動(dòng)力。
放眼國(guó)際金融環(huán)境，美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策走向?qū)θ蚶矢窬钟绊戄^大。近期，美聯(lián)儲(chǔ)傳遞出放緩降息步伐的明確信號(hào)，3月20日凌晨，美聯(lián)儲(chǔ)繼續(xù)將聯(lián)邦基金利率維持在4.25%—4.5%不變。在這樣的背景下，如果國(guó)內(nèi)LPR下降速度過(guò)快，中美利差將被進(jìn)一步拉大，影響國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定性。
對(duì)此，招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，目前無(wú)論是企業(yè)貸款利率還是個(gè)人貸款利率都處于低位，降低LPR并非當(dāng)務(wù)之急。
盡管LPR未現(xiàn)松動(dòng)，成都房貸利率仍處低位。目前，成都首套房商業(yè)貸款利率為3.0%（LPR-60基點(diǎn)），二套房為3.3%（LPR-30基點(diǎn)），疊加首付比例15%的政策，購(gòu)房門(mén)檻持續(xù)降低。以首套房貸款100萬(wàn)元、30年期等額本息計(jì)算，當(dāng)前月供較2024年高位時(shí)期減少近千元。
專(zhuān)家稱(chēng)房市以穩(wěn)為主
然而，市場(chǎng)的實(shí)際成交情況卻并未因低利率和低門(mén)檻而大幅升溫。
記者查詢(xún)成都購(gòu)房通數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，成都三月以來(lái)新房成交套數(shù)5224套，二手房成交套數(shù)16758套，對(duì)比去年同期均有下滑。
“根據(jù)央行信息，今年還將擇機(jī)降準(zhǔn)降息，那么會(huì)有購(gòu)房者推遲購(gòu)房安排。”經(jīng)濟(jì)學(xué)者盤(pán)和林分析說(shuō)，現(xiàn)階段樓市已經(jīng)從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)，因政策影響，買(mǎi)方群體有所擴(kuò)大，但他們普遍沒(méi)有過(guò)去那種急切的心態(tài)。
麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪也表示：“LPR保持不變有助于穩(wěn)定購(gòu)房者的預(yù)期，尤其是對(duì)房貸利率敏感的購(gòu)房者。利率的穩(wěn)定意味著月供壓力不會(huì)增加，這也是一個(gè)積極信號(hào)。但盡管利率穩(wěn)定，市場(chǎng)對(duì)未來(lái)的利率走勢(shì)仍存在不確定性。”
除了關(guān)注購(gòu)房者心態(tài)和市場(chǎng)供需，房?jī)r(jià)走勢(shì)也是備受關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出：“當(dāng)前房貸利率已處低位，LPR是否調(diào)整對(duì)市場(chǎng)實(shí)際影響有限。更重要的是，目前整體信貸環(huán)境較為寬松，兩會(huì)提出的‘促消費(fèi)’‘穩(wěn)樓市’政策正在形成疊加效應(yīng)。”他認(rèn)為，存量政策如稅收優(yōu)惠與增量政策如公積金利率調(diào)整需協(xié)同發(fā)力，“房?jī)r(jià)企穩(wěn)后，政策效應(yīng)將加速釋放”。
盤(pán)和林則對(duì)區(qū)域分化趨勢(shì)作出預(yù)判：“樓市從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)，大城市因需求堅(jiān)實(shí)，房?jī)r(jià)或溫和上行；三、四線城市并沒(méi)有明顯的需求改觀，整體市場(chǎng)將呈現(xiàn)‘穩(wěn)字當(dāng)頭、冷熱不均’格局。”以成都為例，其作為西部新一線城市，改善型需求正逐步釋放。
降準(zhǔn)有預(yù)期，購(gòu)房者如何抉擇？
對(duì)于下一步政策走向，董希淼認(rèn)為：“相比降低LPR，下一階段實(shí)施降準(zhǔn)的可能性和必要性更大。”他進(jìn)一步分析，降準(zhǔn)除了向市場(chǎng)釋放長(zhǎng)期流動(dòng)性之外，還將降低金融機(jī)構(gòu)資金成本，推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)保持息差基本穩(wěn)定，同樣有助于促進(jìn)社會(huì)綜合融資成本繼續(xù)下降。”同時(shí)，他也提醒，年內(nèi)LPR第一次下降或在二季度，但對(duì)LPR等利率下降的節(jié)奏、幅度，市場(chǎng)不可“抱有過(guò)高的期待”。下一階段LPR的變動(dòng)，需要在穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)息差、穩(wěn)匯率等多重目標(biāo)中尋求動(dòng)態(tài)平衡。
“在低利率支撐的市場(chǎng)環(huán)境下，房?jī)r(jià)整體有望止跌回穩(wěn)，但短期快速上漲的可能性較小，價(jià)格走勢(shì)趨穩(wěn)需要時(shí)間。”關(guān)榮雪建議購(gòu)房者理性決策，“對(duì)于自住需求的購(gòu)房者，低利率環(huán)境提供了較好的入市時(shí)機(jī)，建議選擇地段較好、配套完善的房源。房?jī)r(jià)的短期波動(dòng)難以預(yù)測(cè)，購(gòu)房者應(yīng)更多關(guān)注自身需求和長(zhǎng)期支付能力，避免因市場(chǎng)情緒影響決策。”
從市場(chǎng)整體來(lái)看，專(zhuān)家們普遍認(rèn)為，隨著政策工具箱持續(xù)發(fā)力，不斷推出各類(lèi)利好政策，市場(chǎng)有望在動(dòng)態(tài)平衡中逐步實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。以成都為例，房?jī)r(jià)企穩(wěn)信號(hào)已然顯現(xiàn)。
