問題1：
物業(yè)入駐未經(jīng)竣工驗(yàn)收的樓盤怎么辦？
“誰也不希望自己買的房子質(zhì)量和小區(qū)物業(yè)出現(xiàn)問題，但有很多物業(yè)受建設(shè)單位要求在樓盤未經(jīng)承接查驗(yàn)前就入駐小區(qū)了。這樣會(huì)導(dǎo)致后期產(chǎn)生很多糾紛，如開發(fā)商和業(yè)主之間的糾紛、業(yè)主和物業(yè)之間的糾紛、相關(guān)主體的行政責(zé)任問題等。”
有多年相關(guān)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)服務(wù)法律專家蔣露茜告訴記者，自己經(jīng)常會(huì)遇到此類問題，物業(yè)企業(yè)受開發(fā)商要求，在未經(jīng)承接查驗(yàn)、沒有通過竣工驗(yàn)收之前入駐小區(qū)，這時(shí)部分業(yè)主還入住了。“開發(fā)商何時(shí)通過承接查驗(yàn)的時(shí)間不詳，業(yè)主遲遲辦不了相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)，造成權(quán)益受損。同時(shí)，開發(fā)商未達(dá)商品房買賣合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)定，業(yè)主又實(shí)際入住了，這期間的物業(yè)費(fèi)由誰來承擔(dān)呢？這是容易產(chǎn)生較大爭(zhēng)議的問題。”
這一系列問題如今都進(jìn)行了完善，細(xì)化了建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人的責(zé)任。《條例》第五十六條指出：物業(yè)服務(wù)人不得承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人不得惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中共同侵害業(yè)主利益。
問題2：
召開業(yè)主大會(huì)資金從何來？
符合召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，原來要一定數(shù)量的業(yè)主申請(qǐng)，簡(jiǎn)化后只需要20名業(yè)主聯(lián)名申請(qǐng)即可。
《條例》中，召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的申請(qǐng)流程更簡(jiǎn)單、清楚了，責(zé)任也更明晰了。《條例》起草組成員伍三明解讀道：“為了進(jìn)一步體現(xiàn)業(yè)主在物業(yè)管理中的主體地位，這次的修訂推動(dòng)了業(yè)主組織‘業(yè)主大會(huì)’的依法設(shè)立。另外，對(duì)受理設(shè)立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）規(guī)定了具體的核實(shí)情形、組建籌備組的時(shí)限，把權(quán)力關(guān)進(jìn)了籠子里。從前有受理單位不受理，口頭上說不符合條件、時(shí)機(jī)不成熟等，現(xiàn)在《條例》的內(nèi)容很好的避免了這種情況。”
此外，籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議常常面臨著另一問題：經(jīng)費(fèi)哪里來？
《條例》第二十九條規(guī)定，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售前，將籌備經(jīng)費(fèi)交至街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）設(shè)立的專用賬戶，供業(yè)主大會(huì)籌備組使用。老舊小區(qū)以及建設(shè)單位已經(jīng)不存在的物業(yè)服務(wù)區(qū)域籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，縣（市、區(qū)）人民政府可以給予補(bǔ)助。
問題3：
不合規(guī)預(yù)收物業(yè)費(fèi)怎么辦？
你遇到過所在的小區(qū)物業(yè)公司預(yù)收物業(yè)費(fèi)的問題嗎？有的物業(yè)公司通過費(fèi)用打折、送油、送面等“促銷”活動(dòng)調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性，預(yù)收2、3年物業(yè)費(fèi)的情況不在少數(shù)。
“聽上去很誘惑，但預(yù)收有一定的風(fēng)險(xiǎn)。”伍三明說道：“如果物業(yè)合同只有1年期限了，但是業(yè)主沒有多加留意，提前給了2年的費(fèi)用。多給出1年的錢怎么辦呢？接手的下一家物業(yè)公司很可能會(huì)不承認(rèn)。更嚴(yán)重者，如果物業(yè)公司用預(yù)收的錢拿去投資，失敗‘跑路’了，時(shí)會(huì)產(chǎn)生很大的社會(huì)問題的。”
為了規(guī)避這類問題，《條例》第六十三條規(guī)定，預(yù)收物業(yè)費(fèi)的，不得超過合同有效期的剩余期限。不定期物業(yè)服務(wù)合同，不得約定預(yù)收物業(yè)費(fèi)。
問題4：
小區(qū)成為執(zhí)法真空地帶怎么辦？
不文明養(yǎng)狗、違章搭建、違規(guī)占用消防通道、占道停車。。。。。。隨著社會(huì)的發(fā)展，人們對(duì)于城市治理和生活要求的提高，這一系列問題如今都有了相關(guān)的規(guī)定和責(zé)任部門。在“墻外”能嚴(yán)格執(zhí)法，那么在“墻內(nèi)”呢？
伍三明認(rèn)為，現(xiàn)在很多小區(qū)成為了執(zhí)法的真空地帶。“物業(yè)管理事實(shí)上是綜合治理，涉及到市民生活的方方面面。比如養(yǎng)犬問題，養(yǎng)禁養(yǎng)犬，犬只在小區(qū)內(nèi)不套繩等，都成為了擾民的因素。比如占道停車的問題，在小區(qū)墻外很快就能被發(fā)現(xiàn)并作出相關(guān)處理，但如果發(fā)生在小區(qū)內(nèi)，相關(guān)部門真的會(huì)來做處理嗎？”
因此，《條例》第九十六條作出了規(guī)定，縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)管理違法行為投訴、舉報(bào)處理制度，并在本行政區(qū)域內(nèi)各物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公布相關(guān)行政主管部門負(fù)責(zé)執(zhí)法事項(xiàng)、聯(lián)系單位、舉報(bào)電話。縣（市、區(qū)）人民政府有關(guān)行政主管部門接到投訴、舉報(bào)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。
