本報訊（謝菲 唐歡 全媒體記者 劉冰玉）因小區底商油煙廢氣污染嚴重，小區物業未能解決，業主廖某拒交物業費，某物業服務公司多次催收未果，一紙訴狀將廖某訴至法院，請求法院判令其交納物業費并支付違約金……17日，記者從成都高新區法院獲悉，近日，該院審理了這起物業服務合同糾紛案件，判決被告廖某向原告某物業服務公司支付欠付的物業費，并駁回原告某物業服務公司主張違約金的訴訟請求。
2016年7月26日，廖某購買了成都高新區某樓盤的房屋，并與原告某物業服務公司簽訂《前期物業服務協議》，約定由該公司為案涉房屋在內的小區提供物業服務，業主應按季度交納物業服務費用，否則應支付滯納金。
案涉小區交房后，因底商餐飲行業油煙廢氣污染嚴重，該小區業主自2019年年初開始多次向某物業服務公司和相關行政部門反映，某物業服務公司從2020年年初開始多次向開發商去函反映并要求解決相關問題。經過多方協調后，開發商在獨棟商業頂部安裝了部分油煙凈化設備，但實際運行中存在較多問題，一是設備噪音較大，二是凈化設備目前尚無專業人員清洗維護，影響實際使用效果，油煙廢氣及噪音問題始終未能得到有效解決。廖某認為某物業服務公司對此負有不可推卸的責任，遂以此為由拒絕交納物業費。
法院經審理認為，案涉小區確實存在底商油煙廢氣污染問題，但無論是加裝油煙處理裝置還是清退違規底商經營者，直接責任均應由房屋建設者或相關商家承擔，而非由物業服務公司負責。物業服務提供者雖負有對公共區域環境衛生的維護義務，但并無強制勒令商家停止經營或清退商家的權利。然而，對于物業服務區域內的相關問題，物業服務公司即使因客觀條件限制無法直接解決問題，也應積極履行督促、上報和溝通協調義務，真誠與業主溝通，以獲得業主的理解。案涉小區底商的油煙問題自2019年5月便成為部分業主的群訴問題，但某物業服務公司從2020年3月才開始積極與建設單位溝通聯系，故其存在溝通協調不及時的服務瑕疵。綜上，被告廖某不能因原告某物業服務公司存在服務瑕疵而拒繳物業費。但由于某物業服務公司未在職責范圍內及時履責，法院對其主張的違約金不予支持，遂作出前述判決。
●法官說法
業主維權應理性 明晰責任找準責任人
業主和物業服務公司作為物業服務合同相對方，應正確界定各自的權利義務。雖然物業服務的內容涉及小區居民日常生活的方方面面，但物業服務公司的職責范疇并非無所不包。比如小區中出現的房屋質量問題、油煙廢氣污染、違章搭建等情況，有的責任主體是房屋建設者，有的責任主體是違規業主，并非一概歸咎于物業服務公司。但另一方面，物業公司對相關問題雖不負有直接責任，也應在職責范圍內積極協調處理，包括督促、上報、溝通協調等，在服務過程中與業主真誠溝通、良性互動。而作為業主，在維護自己合法權利時應明晰責任，找準責任人，理性維權，不能僅憑個人感受或物業服務中的一般瑕疵就拒交物業費，否則最終將會影響到整個小區的物業管理。
業主遇到問題應積極與物業服務公司溝通協調，并可通過以下途徑解決：一是積極成立業主委員會，通過業主委員會與物業服務公司和相關責任人溝通解決，如果認為物業服務公司服務存在不符合約定的嚴重問題，可通過召開業主大會投票選聘新的物業公司；二是尋求相應行政主管部門協調解決。在通過前述手段均無法化解糾紛時，可依法向法院提起訴訟。
