小區物業費不僅關系業主自身利益，也與物業公司息息相關。
公共水管爆裂導致全屋漫水，物業公司不及時處理，使房屋受損嚴重……事后，雖然物業公司口頭承諾相關業主，免繳一年物業費，但房屋受損和管道改道的影響卻一直未處理好。于是，市民楊先生從2020年開始，就未支付該小區另一處房屋的物業費。今年8月份，某物業公司將業主楊先生告上法庭，要求其支付物業費。
因物業公司原因導致房屋受損，業主可拒付物業費嗎？近日，記者從雨城區法院獲悉了該案。最終，法院審理認為，該物業公司只有含糊不清的催收電話，未舉證證明其向楊先生采用了具體的催告方式，從而駁回該物業公司要求楊先生支付物業費的請求。法官表示，根據《民法典》相關規定，物業服務人在提起訴訟前，應采用催告的方式，要求業主在合理期限內支付物業費，如果業主在合理期限內仍不支付的，物業服務人才可提起訴訟。
案件回放：
房屋受損未處理 業主拒付物業費
今年8月，某物業公司將其服務的業主楊先生告上法院，要求楊先生向物業公司支付拖欠的物業服務費3369元（2020年1月1日至2021年6月30日期間），以及違約金1010元，理由是楊先生所有的位于雨城區某小區的房屋未按期支付物業費。
在2020年1月10日，該物業公司與楊先生（作為乙方）簽訂《某小區前期物業管理服務合同》。根據約定，楊先生應以按季繳或按年繳的方式向甲方支付物業服務費，應在每季度最后一個月的前5日內，向甲方支付下季度物業服務費，否則甲方有權按應繳總金額的5%每日累計收取滯納金，滯納金應在乙方補繳物業服務費時一并繳納；物業服務費計收標準：住宅每月每平方米1.65元……
該物業公司認為，在合同簽訂后，物業公司依約履行了合同義務，楊先生作為業主之一，接受了該物業公司的服務，理應按《物業管理條例》及雙方簽訂的物業服務合同約定，向物業公司支付物業服務費。但楊先生一直拖欠2020年1月1日至2021年6月30日期間的物業服務費3369元，雖經物業公司多次催收，但楊先生至今仍拖欠未支付。
楊先生則表示，并不是自己不支付物業費，主要是物業公司的原因導致不能支付物業費。楊先生原本住在該小區的另一處住房，該住房與此次未支付物業費的房屋同時購買。當時，由于二樓公共下水管爆裂致原本居住的房屋被全屋漫水，物業公司不及時處理，使楊先生房屋長期漏水滲水，房屋受損嚴重，逼迫楊先生全家抓緊裝修現在居住的第二套房。由于漏水現象嚴重，經過協商，物業公司將下水管道改在楊先生家廚房外面。現在雖然沒有漏水了，但是房屋受損、改管道的影響等問題至今還沒處理好。楊先生搬到現在居住的房屋后，多次找物業公司處理受損房屋一事，要求物業公司賠償損失，可物業公司口頭承諾免繳一年物業費，但到現在都還沒處理好此事。
“物業公司2020年1月1日至2021年6月30日期間的物業服務費是事實，可物業公司打過電話但未具體說明。”楊先生在庭審中表示，他也未收到過催收物業費的律師函。由于該物業公司的原因，給楊先生造成了7000余元的直接損失。
案件結果：
物業公司未舉證催告證據 法院駁回物業公司訴求
法院審理認為：該物業公司與楊先生簽訂的《某小區前期物業管理服務合同》，系當事人真實意思的表示，不違反法律、法規的強制性規定，合法有效，對本案的當事人均具有約束力。
根據《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第二款規定：“業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。”
從該條款的規定可以明確物業服務人在提起訴訟前，應采用催告的方式要求業主在合理期限內支付物業費，在業主在合理期限內仍不支付的，物業服務人才可以提起訴訟。
本案中，雖楊先生陳述接到過物業公司含糊不清的催收電話，但該認可并不能代替物業公司應舉證證明其向楊先生采用了具體的催告方式、要求楊先生在什么期限內支付具體不動產的物業管理費、所欠物業費的時段、欠費的金額、逾期未繳的后果等。
該物業公司除提交的律師函外并無其他證據。而物業公司提交作為證據的律師函，卻不能證明該函件到達楊先生處。綜合前述兩點理由，法院對該物業公司的訴訟請求依法不予支持。
法官說法：
拒絕支付物業費需“正當理由”
《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規定：“物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全……”
法官表示，營造安全、舒適、文明、和諧的居住環境和工作環境，是物業服務人、業主的共同責任。
要是物業方有過錯，是否可以拒不支付物業費呢？法官表示，根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定，業主拒絕繳納物業費需要基于正當理由。
什么是正當理由呢？
一般限于物業服務企業不履行物業服務合同，或者履行合同存在重大瑕疵。以下幾種情況可以拒繳物業費：因為房屋質量問題還未交房，物業費是由開發商繳納；物業公司未履行物業合同服務責任的，全體業主可以拒繳，但要有力的證據；物業公司提供的服務質量達不到物業合同約定的標準；物業公司沒有物價管理部門各項審批文件原件；物業公司擅自增加的收費項目、擴大收費范圍、提高收費標準的。
姜旭 本報記者 李曉明
