存疑的報告出具時間和金額等不合常理，存在虛假可能
2017年底得知實情后，業(yè)主們多次與開發(fā)商協(xié)商但卻未果。2018年1月2日，業(yè)主們推選了35位業(yè)主代表發(fā)起集體訴訟，向法院提交訴狀，請求撤銷此前“聚興誠小額貸款公司有權(quán)對金新嘉公司持有的國有土地使用權(quán)行使抵押權(quán)”的判決。
一審中，業(yè)主代表提出因聚興誠小額貸款公司與金新嘉公司惡意串通損害第三人權(quán)益，抵押合同應(yīng)為無效合同。但法院認(rèn)為業(yè)主代表提交的現(xiàn)有證據(jù)不能證明聚興誠小額貸款公司和金新嘉公司等存在惡意串通損害第三人利益或其他可能導(dǎo)致合同無效的情況，故駁回業(yè)主代表的訴訟請求。
洪雅縣將該小區(qū)的辦證問題，納入城市建設(shè)歷史遺留問題工作組的工作范圍。2018年底，業(yè)主不服一審判決欲提起上訴，洪雅縣法律援助中心指派四川恒初律師事務(wù)所律師韓禎祥為業(yè)主們提供法律援助。韓禎祥組建了4人的法律援助律師團(tuán)隊，加班加點重新梳理案情，并在當(dāng)?shù)攸h委政府的支持下，調(diào)取了“依云觀邸”小區(qū)房屋開發(fā)的《竣工驗收備案書》《抵押合同》《土地估價報告》《土地估價報告?zhèn)浒副怼贰秶薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)抵押登記確認(rèn)函》《土地登記申請書》《土地登記審批表》等近千頁資料。
一查還真發(fā)現(xiàn)了兩個疑點：一般抵押中，都應(yīng)該是先出具評估報告再簽訂借款合同，但聚興誠小額貸款公司和金新嘉公司卻是2013年5月30日借款合同簽訂在先，2013年6月1日評估報告出具在后，且評估金額與借款金額完全一致，不合常理；“依云觀邸”小區(qū)二期（8-13號樓）項目2010年就取得了商品房預(yù)售許可證，2012年已全面竣工，并于2013年1月9日完成竣工備案登記后通知業(yè)主入住，但2013年6月1日的評估報告中卻將該土地描述為“宗地內(nèi)場平”，所附照片顯示土地為長滿雜草的荒地。“這明顯與涉案土地已存在竣工驗收房屋的情況不一致，評估報告存在虛假可能。”韓禎祥說。
被推翻的判決涉案土地抵押合同無效，業(yè)主拿到遲來的房本
2018年12月23日，韓禎祥幫助業(yè)主代表向四川省高級人民法院提起上訴。
二審中韓禎祥提出，在涉案土地辦理抵押登記前，抵押人金新嘉公司就已將土地用于聯(lián)合開發(fā)。金新嘉公司單方面將該土地使用權(quán)抵押給他人，導(dǎo)致合伙開發(fā)商遠(yuǎn)興房地產(chǎn)公司修建并所有的“依云觀邸”小區(qū)二期（8-13號樓）被視為一并抵押。金新嘉公司抵押土地使用權(quán)的行為構(gòu)成無權(quán)處分，業(yè)主們作為房屋權(quán)利人拒絕追認(rèn)其抵押行為，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，聚興誠公司與金新嘉公司簽訂的抵押合同無效，抵押權(quán)未設(shè)立。抵押權(quán)人聚興誠小額貸款公司，在抵押權(quán)設(shè)定時知道或應(yīng)當(dāng)知道金新嘉公司系無權(quán)處分。因為“依云觀邸”小區(qū)二期（8-13號樓）房屋竣工、竣工備案、出售房屋、房屋備案均發(fā)生在抵押前，且在相應(yīng)的行政管理部門完成備案登記，具有對外公示效力，聚興誠小額貸款公司完全能夠全面了解、知曉涉案土地的開發(fā)程度、房屋出售情況。
韓禎祥表示：“聚興誠小額貸款公司未盡審慎義務(wù)，在明知應(yīng)知抵押土地上有建筑物，且建筑物的所有人不是抵押人金新嘉公司的情況下仍然簽訂了土地使用權(quán)抵押合同，在辦理抵押登記的過程中還提供虛假的評估報告騙取登記，聚興誠小額貸款公司存在過錯、惡意，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定不能善意取得案涉抵押權(quán)。”
2020年四川省高級人民法院作出判決，全部支持原告的上訴請求，確認(rèn)涉案土地的抵押合同無效，撤銷此前法院關(guān)于“聚興誠小額貸款公司有權(quán)對金新嘉公司持有的國有土地使用權(quán)行使抵押權(quán)”的判決。
今年春節(jié)前夕，“依云觀邸”小區(qū)二期的第一批21本房本辦了下來。劉阿姨告訴記者，剩余的房本將陸續(xù)依法依規(guī)辦理。
