本報(bào)全媒體記者劉冰玉
大膽房東竟然在與房屋買(mǎi)方簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議并收取定金后，將房屋出售并過(guò)戶給另一人。買(mǎi)方將賣(mài)方告上法庭，要求對(duì)方賠償房屋差價(jià)損失及房屋附屬動(dòng)產(chǎn)損失。法院會(huì)怎么判？
買(mǎi)賣(mài)雙方就期房簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，同時(shí)特別約定“中介方協(xié)調(diào)無(wú)法更名，雙方免責(zé)”。后由于無(wú)法辦理更名，買(mǎi)方要求雙倍退還定金，并賠償預(yù)期利益損失。買(mǎi)方能達(dá)到目的嗎？
近日，成都中院發(fā)布2017-2019年度成都法院商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛十大典型案例，本報(bào)摘錄了部分案例。
案例一
期房買(mǎi)賣(mài)未成功
雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任
2017年3月26日，孫某、鐘某與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，購(gòu)買(mǎi)案涉房屋。在尚未取得產(chǎn)權(quán)證前，孫某、鐘某于2017年9月19日與買(mǎi)方吳某、中介方袁某簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定以160萬(wàn)元出售房屋，雙方特別約定“中介方協(xié)調(diào)無(wú)法更名，雙方免責(zé)，賣(mài)方退還已付款的全部費(fèi)用。”同日，吳某向?qū)O某、鐘某支付15萬(wàn)元定金。同年12月27日、12月28日，案涉房屋、車(chē)位的買(mǎi)賣(mài)合同簽約備案至孫某、鐘某名下。后吳某未能與開(kāi)發(fā)商辦理案涉房屋的更名手續(xù)。孫某、鐘某起訴要求解除《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，確認(rèn)由孫某、鐘某返還吳某15萬(wàn)元；吳某反訴要求解除《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，判令孫某、鐘某雙倍返還定金30萬(wàn)元，并賠償預(yù)期利益損失74萬(wàn)元。
中介方提交《情況陳述》，稱按房地產(chǎn)交易的政策規(guī)定，孫某、鐘某向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)的案涉房屋屬期房，在尚未辦理產(chǎn)權(quán)證前不能進(jìn)行再次買(mǎi)賣(mài)，且更名人員之間需滿足直系親屬關(guān)系，《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》簽訂時(shí)并不能確保更名手續(xù)一定辦成，因此才特別約定了不能辦理更名時(shí)的處理方案。最終因案涉買(mǎi)賣(mài)雙方之間并非直系親屬關(guān)系，開(kāi)發(fā)商不同意就案涉房屋進(jìn)行更名購(gòu)買(mǎi)。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉買(mǎi)賣(mài)雙方雖均提出了解除合同的主張，但各自的解除事由及對(duì)應(yīng)合同依據(jù)、法律依據(jù)并不相同，不屬于《合同法》第九十三條所規(guī)定的雙方協(xié)商一致達(dá)成解除合同合意的情形。因此，不能以雙方均主張解除合同而認(rèn)定雙方協(xié)商一致解除了合同。
根據(jù)雙方目前無(wú)法辦理更名的事實(shí)，結(jié)合中介方陳述的無(wú)法更名原因，能夠認(rèn)定《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》客觀上無(wú)法履行，非因買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方的違約行為所致。據(jù)此，一審判決解除《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，由孫某、鐘某向吳某退還已收取的定金15萬(wàn)元，駁回吳某的訴訟請(qǐng)求。
[典型意義]
在“期房買(mǎi)賣(mài)”中，若雙方約定通過(guò)更名方式實(shí)現(xiàn)房屋轉(zhuǎn)讓合同目的的，由于更名方式違背我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策，合同在實(shí)際履行中必然存在風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)買(mǎi)方而言，因更名無(wú)法辦理屬于不可歸責(zé)于任何一方的原因，只能在合同不能繼續(xù)履行的情況下取得退回的已付款項(xiàng)，而無(wú)法主張賣(mài)方違約。
