案例二
屋主一房兩賣
被判賠償40萬余元
2016年9月18日，賣方何某與買方張某文簽訂存量房買賣合同，約定房價144.5萬元，包括二次裝修、家具家電等，定金5萬元，張某文在過戶遞件前將房款139.5萬元存入理房通資金托管賬戶，張某文取得產權證書后支付給何某。何某負責在2016年11月30日前到其貸款銀行辦理完成結按手續、注銷抵押登記、取得房屋所有權證。張某文于合同簽訂時支付定金5萬元、中介費2萬余元。
因何某未按約定完成結按、注銷抵押登記，張某文于2017年2月起訴何某繼續履行合同。不料，在該案審理中，何某于2017年4月19日完成提前結按，于2017年5月3日與案外人張某然簽訂《存量房買賣合同》將房屋以60萬元出售給張某然，并于2017年5月31日完成過戶。張某文主張何某繼續履行合同一案因此被駁回訴訟請求，目前該判決生效。
張某文隨后提起本案訴訟，主張解除合同、返還定金并賠償損失。一審經鑒定評估，訴爭房屋在2017年7月1日的市場價值為182.3萬元，包括二次裝修、家具家電等。
一審法院認為，何某與張某文達成房屋買賣合同后，何某低價另售訴爭房屋構成違約。因訴爭房屋另行出售導致張某文合同目的不能實現，張某文具有合同解除權，自解除合同意思表示到達何某之日解除。張某文主張的房屋差價損失及房屋附屬動產損失，因何某的違約行為導致張某文合同目的不能實現，張某文可以主張損失賠償溢價損失及其他損失，故判決何某賠償損失40.8萬元。一審宣判后何某提起上訴，二審判決駁回上訴，維持原判。
[典型意義]
依法成立的合同，對合同雙方具有法律約束力，惡意違約造成守約方損失，違約方應當承擔賠償責任。對于賠償責任的范圍，《合同法》第一百一十三條規定以守約人的損失為限，其損失包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
本案中，由于違約方以明顯低價另售房屋，且生效判決已確定案涉房屋買賣合同無法履行的情況下，一審通過鑒定確定房屋溢價是可行的。
案例三
限購前簽訂合同
房屋買賣不受政策影響
2016年9月27日，衡某與茍某、喬某簽訂《房屋預訂買賣合同》，約定衡某購買案涉房屋，總價款28萬余元，雙方約定支付方式。2016年9月28日，某公證處出具了《公證書》，明確“該房屋產權證尚在辦理，賣方承諾取得該房屋產權證后將房屋轉讓給買方。”
2017年3月23日，成都市政府辦公廳發出了成辦發〔2017〕10號文件，即《關于完善我市住房限購政策的通知》，明確將二手房納入限購范圍。因衡某的購房資格受限，雙方未能辦理房屋的過戶手續，遂引發糾紛。衡某在訴訟過程中表示愿意一次性支付余下18萬余元購房款。2018年5月3日，案涉房屋辦理了不動產權證。
法院經審理認為，雖然在合同約定的房屋辦理產權過戶條件前，成都市出臺了關于住房限購的政策，但該政策只限制政策頒布后的購房資格，對限購政策頒布前已經事實上簽訂合同、支付購房款的房屋買賣繼續履行過戶，并不產生實質性影響。
案涉合同簽訂于成都市政府關于住房限購政策出臺之前且已經履行了主要內容，因此，成都市政府住房限購政策對案涉房屋的過戶不產生實質性影響，在茍某、喬某已經取得案涉房屋的不動產權證的情況下，具備繼續履行條件。法院認為，在衡某付清購房款后，茍某、喬某應配合銀行辦理抵押注銷登記，并協助辦理案涉房屋的過戶手續。
[典型意義]
成都市政府于2017年3月23日發布了《關于完善我市住房限購政策的通知》，明確將二手房納入限購范圍，之后還出臺了多個限購限售政策文件。在房屋交易實踐中，房屋買賣涉及到辦理銀行貸款、產權過戶手續等內容，合同履行步驟較多。限購政策出臺時，之前訂立的部分房屋買賣合同的履行尚未完畢，買賣雙方因自身利益角度不同，對于房屋買賣合同是否受到限購限售政策影響會有不同的理解，因此產生糾紛。關于限購政策的認定時點，法院認為限購政策不溯及限購政策出臺前已經簽訂并實際履行的房屋買賣合同。
