行業(yè)觀察丨9月前三周成都新房去化超預(yù)期，二手房掛牌量激增
自8.28成都房產(chǎn)新政發(fā)布后，實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，支持現(xiàn)房銷(xiāo)售、房貸利率下降，更有力地支持剛需和改善置業(yè)，市場(chǎng)也有一定反響。
9月第二周，成都新房和二手房成交量都明顯上漲；新房成交約29萬(wàn)㎡，環(huán)比增加8.2%，終結(jié)了連續(xù)兩個(gè)月的下滑趨勢(shì)；二手房成交33.1萬(wàn)㎡，環(huán)比增加了3.4%。
9月第三周（9月11日-17日），成都新房、二手房成交量再次環(huán)比上漲。據(jù)樂(lè)居四川的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，第三周大成都范圍內(nèi)一共備案成交了約29.14萬(wàn)㎡的商品住房，環(huán)比增加了0.48%；
與此同時(shí)，上周大成都范圍內(nèi)一共成交了約35.3萬(wàn)㎡二手住房，環(huán)比增加了約6.65%；套數(shù)共計(jì)3719套，環(huán)比增加了約5.26%，出現(xiàn)了明顯的回升趨勢(shì)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：樂(lè)居四川
數(shù)據(jù)來(lái)源：樂(lè)居四川
9月前三周新房開(kāi)盤(pán)去化超預(yù)期
多個(gè)熱門(mén)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即清
9月前三周，大成都范圍內(nèi)共計(jì)開(kāi)盤(pán)20余個(gè)項(xiàng)目，超3000余套房源，整體去化超預(yù)期，熱門(mén)項(xiàng)目如華潤(rùn)中環(huán)天序、麓湖生態(tài)城、錦江賦、錦江上院、錦江九章、北湖云灣項(xiàng)目均因其地段、產(chǎn)品力等因素實(shí)現(xiàn)去化100%，開(kāi)盤(pán)即清。
數(shù)據(jù)來(lái)源：四川中原研究院
成華區(qū)的北湖·云灣項(xiàng)目，推出32套小高層房源，帶裝修單價(jià)約21717-29842元/㎡，去化率100%。據(jù)悉，該項(xiàng)目位于龍?zhí)端掳鍓K，屬于北湖未來(lái)公園社區(qū)示范項(xiàng)目，建筑紅線最近處離北湖僅65米，距離大熊貓繁育研究基地直線距離僅1.5公里，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。項(xiàng)目規(guī)劃20棟7-8F全板式純洋房，梯戶(hù)比1T2。本次推售的是南板塊32套房源，建面約113-168㎡，總價(jià)約245-501萬(wàn)/套。
此外，郫都區(qū)的龍湖天嶼推出340套中高層房源，單價(jià)約12674-25803元/㎡，去化率82%。該項(xiàng)目是龍湖高端戰(zhàn)略TOP級(jí)“天字系”作品，各項(xiàng)配套成熟，由18棟25-26F高層住宅、15-17F洋房和4F疊拼組成，本次推售的是1#、2#、4#、7#、15#、16#共340套房源，建面約110-203㎡，總價(jià)約134-502萬(wàn)/套。
二手房掛牌量激增
小戶(hù)型、低總價(jià)剛需產(chǎn)品加速出手
新政也延續(xù)到了二手房市場(chǎng)，截至9月21日，據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，成都的二手房掛牌量已突破21萬(wàn)套。
據(jù)了解，成都貝殼找房上掛牌的21萬(wàn)套二手房中，總價(jià)40-150萬(wàn)區(qū)間的房源均出現(xiàn)微弱增量；150-200萬(wàn)的房源占比減少。總體來(lái)說(shuō)，大部分主力集中在100-200萬(wàn)總價(jià)段，合計(jì)占比超40%。而數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)階段二手房掛牌總價(jià)中位數(shù)已經(jīng)來(lái)到了180萬(wàn)水平。
這幾項(xiàng)數(shù)據(jù)說(shuō)明，小戶(hù)型，低總價(jià)的剛需產(chǎn)品正在加速出手。
供應(yīng)的主力面積段和戶(hù)型方面，現(xiàn)階段主力仍然是建面約70-110㎡的套二或三戶(hù)型。其中建面約70-90㎡的房源占比約28.99%；90-110㎡房源占比18.37%。
套二戶(hù)型占比29.56%，套三戶(hù)型占比42.34%；四房戶(hù)型占比14.33%。
總體來(lái)說(shuō)，成都二手房市場(chǎng)供應(yīng)以剛需小戶(hù)型為主，但改善戶(hù)型的出手量也正在增加。
同時(shí)，貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，成都二手房套一戶(hù)型8月掛牌均價(jià)為15394元/㎡，比7月下跌54元/㎡；套二戶(hù)型掛牌均價(jià)15656元/㎡，上漲41元/㎡；套三戶(hù)型掛牌均價(jià)17080元/㎡，上漲481元/㎡；三房以上戶(hù)型掛牌均價(jià)23116元/㎡，漲幅達(dá)587元/㎡。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策起了積極作用
有效解除剛需和改善性需求的購(gòu)房制約
據(jù)貝殼研究院客戶(hù)需求調(diào)研顯示，對(duì)于剛需客戶(hù)，當(dāng)前影響買(mǎi)房決策的主要因素是未來(lái)還貸壓力，促使他們?nèi)胧械闹饕蚴欠抠J利率下降，成都等二線城市受惠比例達(dá)50%，三四線接近60%。對(duì)于改善性需求客戶(hù)，當(dāng)前影響買(mǎi)房決策的主要因素是房屋居住品質(zhì)，首付比例下調(diào)有助于降低換房門(mén)檻，一線城市受惠比例達(dá)到55%，二線達(dá)到35%。
近期掛牌及賣(mài)房成交客戶(hù)中，換房需求成為主流，占比較高，其中成都、杭州、合肥和南京也超過(guò)50%。在近期看房及購(gòu)房成交客戶(hù)中，首置剛需客戶(hù)占比約為40-50%，換房改善性客戶(hù)達(dá)到50-60%。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策對(duì)于釋放剛需及改善性需求具有積極作用，改善性客戶(hù)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的敏感度強(qiáng)于剛需客戶(hù)，價(jià)格穩(wěn)定能夠促使換房客戶(hù)積極入市，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定市場(chǎng)的目標(biāo)。
封面新聞?dòng)浾?韓欽清
