最近，四川樂山一小區(qū)部分業(yè)主在網(wǎng)上反映，小區(qū)地下車位被安裝地鎖，未買車位的業(yè)主不能進(jìn)入地下車庫(kù)停車，質(zhì)疑開發(fā)商“只售不租”，倒逼業(yè)主高價(jià)購(gòu)買車位。
對(duì)此，涉事小區(qū)開發(fā)商向紅星新聞表示，該小區(qū)大部分產(chǎn)權(quán)車位已售賣，剩余未售車位及人防車位此前一直供業(yè)主免費(fèi)停車，現(xiàn)在準(zhǔn)備將剩余產(chǎn)權(quán)車位進(jìn)行出售，需要提前進(jìn)行規(guī)范管理，不存在“只售不租”和“倒逼業(yè)主高價(jià)購(gòu)買車位”的情況。
▲上鎖的地下車位
有律師認(rèn)為，如果小區(qū)車位“只售不租”，等于變相剝奪業(yè)主停車需求。在車位沒有售出的情況下，開發(fā)商應(yīng)該通過出租等方式滿足小區(qū)業(yè)主使用停車位的合理需求。
業(yè)主反映：
小區(qū)剩余車位被安裝地鎖
質(zhì)疑“只售不租”侵犯業(yè)主權(quán)利
近日，樂山“18℃森林”小區(qū)業(yè)主在網(wǎng)上發(fā)帖反映，開發(fā)商將賣不出去的車位和人防車位均安裝了地鎖，以“只出售車位，不提供租賃和臨時(shí)停車”的方式，倒逼業(yè)主購(gòu)買高價(jià)車位，未買車位的業(yè)主不能進(jìn)入地下車庫(kù)停車。
該發(fā)帖網(wǎng)友還引用《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十六條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”，認(rèn)為開發(fā)商侵犯業(yè)主權(quán)利。
對(duì)此，有網(wǎng)友認(rèn)為，此舉不妥，應(yīng)該起訴開發(fā)商；也有網(wǎng)友認(rèn)為，既然是開發(fā)商自己的產(chǎn)權(quán)車位，如何處置是開發(fā)商的權(quán)利。
▲涉事小區(qū)
7月4日，紅星新聞?dòng)浾咴谠撔^(qū)地下車庫(kù)看到，大部分車位均貼有“私家車位”字樣并標(biāo)注了車牌號(hào)，另有不少車位安裝了黃色地鎖，其中一部分被鎖的車位上方還貼有“人防車位”字樣。
對(duì)于部分車位被安裝地鎖，小區(qū)業(yè)主看法不一。有業(yè)主向紅星新聞表示，這些沒售賣或出租的車位早就應(yīng)該規(guī)范管理了，以前太混亂，不少人亂停亂放，現(xiàn)在秩序好多了。也有業(yè)主認(rèn)為，開發(fā)商把車位鎖了不拿出來出租，可能就是想高價(jià)出售給業(yè)主。
物業(yè)說法：
車位地鎖系開發(fā)商安裝
配合清理占位車輛，此前未出租過
隨后，紅星新聞?dòng)浾咭詷I(yè)主身份向該小區(qū)物業(yè)公司詢問是否有車位出租。工作人員表示，目前只有其他業(yè)主購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)車位拿出來出租的，未售產(chǎn)權(quán)車位及人防車位的使用權(quán)被開發(fā)商回收了，暫時(shí)沒有出租的。
該工作人員還表示，之前該小區(qū)的未售產(chǎn)權(quán)車位及人防車位都是業(yè)主免費(fèi)停，也從來沒有出租過；人防車位是不能買賣的，地鎖是開發(fā)商安的，沒賣的車位聽說是準(zhǔn)備要拿來賣了。至于下一步人防車位及開發(fā)商沒賣出去的車位會(huì)不會(huì)出租，其表示不清楚。
紅星新聞?dòng)浾吡私獾剑撔^(qū)物業(yè)曾于4月28日張貼通知稱，5月7日起配合開發(fā)商對(duì)小區(qū)地下車庫(kù)道閘系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)改造，啟用地下車庫(kù)自動(dòng)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)；開發(fā)商于5月7日統(tǒng)一收回人防車位，暫停使用，物業(yè)將配合開發(fā)商清理占用車輛。
隨后，記者表明身份，前述物業(yè)工作人員告訴紅星新聞，該小區(qū)有地下車位648個(gè)，其中人防車位84個(gè)，對(duì)于未售車位數(shù)量，物業(yè)也不清楚。有部分業(yè)主對(duì)人防車位有爭(zhēng)議，他們認(rèn)為人防車位占用了公攤面積，使用權(quán)應(yīng)該屬于全體業(yè)主，供業(yè)主免費(fèi)停車，并希望一直免費(fèi)停。
“雖然現(xiàn)在地下車庫(kù)啟用了停車收費(fèi)系統(tǒng)，但那些沒有買車位的車子也進(jìn)來了，他們也不愿意繳納停車費(fèi)。”該物業(yè)工作人員說，前不久還發(fā)生過有業(yè)主開車堵住車庫(kù)大門的事情，物業(yè)對(duì)此也很無奈。
開發(fā)商回應(yīng)：
準(zhǔn)備出售剩余產(chǎn)權(quán)車位
提前規(guī)范管理，不存在“只售不租”
紅星新聞?dòng)浾呗?lián)系上小區(qū)開發(fā)商，相關(guān)工作人員稱，人防車位的所有權(quán)屬于國(guó)家，開發(fā)商沒有權(quán)利出售人防車位的使用權(quán)，但是該公司在人防辦辦理了人防工程平時(shí)使用證，平時(shí)由該公司管理和使用人防車位，下一步是否以租賃的方式給業(yè)主用，由公司領(lǐng)導(dǎo)來決定。
至于部分業(yè)主關(guān)于地下車位“只售不租”的質(zhì)疑，該工作人員表示，小區(qū)交房已經(jīng)4年，大部分產(chǎn)權(quán)車位已售賣，剩余的產(chǎn)權(quán)車位大概只有幾十個(gè)。此前未售車位及人防車位都是給業(yè)主免費(fèi)停車的，現(xiàn)在公司準(zhǔn)備將未售車位進(jìn)行出售，為便于下一步營(yíng)銷活動(dòng)開展，必須先規(guī)范管理起來。
“可能之前那些業(yè)主免費(fèi)停車習(xí)慣了，現(xiàn)在不讓停就有意見。個(gè)別業(yè)主甚至提出一些不合理的要求，讓開發(fā)商解決免費(fèi)停車問題。”該工作人員表示，如果沒買車位的也想進(jìn)來隨便停，這對(duì)買了車位的業(yè)主也不公平。
該工作人員表示，目前，他不知道怎么定價(jià)的，但最終這個(gè)價(jià)格肯定是隨行就市，會(huì)是一個(gè)比較合理的價(jià)格。另外，不存在“只售不租”和“倒逼業(yè)主高價(jià)購(gòu)買車位”的情況，最終會(huì)根據(jù)剩余產(chǎn)權(quán)車位的銷售情況來看，如果實(shí)在賣不出去應(yīng)該也是會(huì)出租的。
人防辦規(guī)定：
人防車位不能買賣
可以出租使用權(quán)獲得收益
據(jù)樂山市人防辦官網(wǎng)信息顯示，《樂山市人民防空工程平時(shí)使用管理暫行辦法》第六條規(guī)定，人防車位不能進(jìn)行任何形式的產(chǎn)權(quán)交易（不得出售或抵押），不得辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
該辦法第七條則規(guī)定，主體責(zé)任單位可以采取出租防空地下室停車位使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的形式獲得收益。出租、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)必須依法簽訂有效合同。每次出租、轉(zhuǎn)讓時(shí)間不得超過《人民防空工程平時(shí)使用證》有效時(shí)限。
紅星新聞?dòng)浾卟樵儼l(fā)現(xiàn)，今年1月，樂山市人民政府國(guó)防動(dòng)員辦公室專門下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范人防車位租賃的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。《通知》稱，近期，該市國(guó)動(dòng)辦通過檢查巡查、12345心連心市民服務(wù)熱線反饋、群眾來電來信等渠道，發(fā)現(xiàn)部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在租賃人防工程區(qū)域內(nèi)平時(shí)用于停車功能的停車位（簡(jiǎn)稱“人防車位”）時(shí)，存在不規(guī)范甚至不合法的現(xiàn)象，給購(gòu)房群眾的生活和日常停車帶來不便。
《通知》明確，人防工程是國(guó)防工程，屬國(guó)家所有，投資建設(shè)單位或者其授權(quán)對(duì)該人防工程進(jìn)行日常管理單位（如物業(yè)公司等）對(duì)人防車位只具有使用權(quán)，人防車位只能進(jìn)行租賃，不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易（不能買賣），不能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，且租賃年限不得超過《人民防空工程平時(shí)使用證》年限5年。
律師聲音：
車位、車庫(kù)應(yīng)首先滿足業(yè)主需要
“只售不租”變相剝奪業(yè)主停車需求
紅星新聞?dòng)浾咴诰W(wǎng)上查詢發(fā)現(xiàn)，樂山該小區(qū)業(yè)主遭遇的情況并非個(gè)例，不少地方小區(qū)業(yè)主也面臨類似尷尬，沒買車位或租不到車位的業(yè)主無法進(jìn)入地下車庫(kù)。不過，廣州、山東等地已出臺(tái)地方性規(guī)定，車庫(kù)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要，建設(shè)單位不得以“只售不租”等名義進(jìn)行拒絕。
對(duì)此，北京威諾（成都）律師事務(wù)所律師郭金福表示，根據(jù)民法典規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”不作為共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟膶Ｓ挟a(chǎn)權(quán)車位一般屬開發(fā)商所有，開發(fā)商有權(quán)對(duì)其進(jìn)行售賣或出租。
不過，郭金福認(rèn)為，根據(jù)《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃設(shè)置的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。有的業(yè)主可能經(jīng)濟(jì)條件不允許，有的業(yè)主可能覺得自己不需要買車位，開發(fā)商“只售不租”是變相剝奪業(yè)主使用停車位的需求。在沒有售出車位的情況下，開發(fā)商應(yīng)該通過出租等方式滿足小區(qū)業(yè)主使用停車位的合理需求。
“停車位作為小區(qū)的一項(xiàng)重要配套設(shè)施，在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)達(dá)到強(qiáng)制性的規(guī)劃指標(biāo)，因此住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)規(guī)劃建設(shè)的地下停車位，雖然產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商，也應(yīng)當(dāng)根據(jù)民法典第二百七十六條規(guī)定，首先滿足業(yè)主的需要。這種滿足業(yè)主的需要當(dāng)然是以正常使用為目的。”四川驥志律師事務(wù)所主任馬顯慶認(rèn)為，雖然法律沒有對(duì)停車位“只售不租”是否違法做出明確規(guī)定，但停車位“只售不租”這種做法顯然限制了業(yè)主正常、合理的使用，也違背了“停車位首先滿足業(yè)主需求”的立法精神。
馬顯慶認(rèn)為，如果開發(fā)商“只售不租”，或者以遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)格出租車位，也是不行的，等于是變相脅迫業(yè)主購(gòu)買車位。如果業(yè)主對(duì)此有異議，最好通過小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向行政主管部門進(jìn)行投訴、雙方協(xié)商解決。
紅星新聞?dòng)浾?顧愛剛 攝影報(bào)道
