“法拍房”，也就是被法院強(qiáng)制執(zhí)行并拍賣(mài)的房產(chǎn)。因其涉及到“法”，常常讓人感到神秘。到底誰(shuí)可以購(gòu)買(mǎi)法拍房？在哪可以買(mǎi)到“法拍房”？參與購(gòu)買(mǎi)法拍房需要注意些啥？
4月27日，由四川省高級(jí)人民法院聯(lián)合封面新聞開(kāi)設(shè)的“法官來(lái)了”專題節(jié)目第二期如期播出。本期節(jié)目邀請(qǐng)四川省高級(jí)人民法院執(zhí)行局執(zhí)行二庭三級(jí)高級(jí)法官茅勇、成都市中級(jí)人民法院執(zhí)行局綜合處處長(zhǎng)戴偉做客封面直播間，聚焦法院執(zhí)行工作中的司法拍賣(mài)制度，和網(wǎng)友共同揭開(kāi)“法拍房”的秘密。
“法拍房”能買(mǎi)嗎？法官：放心買(mǎi)
“法拍房”究竟能不能買(mǎi)？“法拍房”的“房”從何而來(lái)？四川省高級(jí)人民法院執(zhí)行局執(zhí)行二庭三級(jí)高級(jí)法官茅勇向網(wǎng)友介紹了法拍房的由來(lái)。
“‘法拍房’即‘法院所拍賣(mài)的房產(chǎn)’，也就是被法院強(qiáng)制執(zhí)行并拍賣(mài)的房產(chǎn)。”茅勇說(shuō)，如債務(wù)人未履行生效法律文書(shū)確定的義務(wù)，債權(quán)人經(jīng)法定程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋進(jìn)行拍賣(mài)，以拍賣(mài)所得案款償還債務(wù)。
比如說(shuō)，有市民向銀行貸款買(mǎi)房，或企業(yè)向銀行貸款經(jīng)營(yíng)，但無(wú)法如期償還貸款時(shí)，銀行便會(huì)向法院提起訴訟，要求貸款人就其貸款抵押的房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)，用于償還貸款。
盡管法拍房的價(jià)格較低，但因其中可能涉及的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，仍然有很多人持觀望態(tài)度。茅勇說(shuō)，實(shí)際上，市民可以放心購(gòu)買(mǎi)法拍房。
“法拍房是法院進(jìn)行的拍賣(mài)，目的是用于償還債務(wù)，渠道正規(guī)，具有保障。”茅勇說(shuō)，法拍房的購(gòu)買(mǎi)應(yīng)認(rèn)準(zhǔn)最高人民法院入圍的七大網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)平臺(tái)，避免通過(guò)其他競(jìng)買(mǎi)渠道購(gòu)買(mǎi)。競(jìng)買(mǎi)人不要輕易相信中介機(jī)構(gòu)，而應(yīng)認(rèn)準(zhǔn)各地法院入圍且公示的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)輔助機(jī)構(gòu)名單，通過(guò)法院發(fā)布的拍賣(mài)公告獲取相關(guān)機(jī)構(gòu)的信息。
買(mǎi)了“法拍房”卻被原房主占著咋辦？法官：強(qiáng)制執(zhí)行
節(jié)目中，有網(wǎng)友提出擔(dān)心，買(mǎi)到法拍房后，原房主占著不走該怎么辦？對(duì)此，戴偉分享了一起案例。
去年，成都中院協(xié)調(diào)調(diào)度蒲江縣法院、金牛區(qū)法院、青羊區(qū)法院共同完成了一件典型的聯(lián)動(dòng)跨域騰退執(zhí)行。該案中，蒲江法院依法拍賣(mài)位于金牛區(qū)的一處房產(chǎn)，最終以4700余萬(wàn)元成交。該房屋是七層樓房，起初有十余戶商戶非法占用。法院張貼騰退公告后，仍有2家商戶非法占用拒不搬出。
成都中院召集三家基層法院多次研究騰退方案，精細(xì)化部署。方案確定后，成都中院調(diào)集四家法院共70余名執(zhí)行干警，邀請(qǐng)人大代表政協(xié)委員現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，在公證人員、搬家公司、開(kāi)鎖公司的配合下，凌晨6點(diǎn)開(kāi)始行動(dòng)，經(jīng)5個(gè)多小時(shí)連續(xù)奮戰(zhàn)，終于將所有房屋騰退完畢。
戴偉介紹，一般而言，法院會(huì)嚴(yán)格依照法律規(guī)定保障競(jìng)買(mǎi)人購(gòu)買(mǎi)法拍房的合法權(quán)益。對(duì)占著法院已經(jīng)拍賣(mài)成交的房產(chǎn)拒不交出的，法院將堅(jiān)決強(qiáng)制騰退，堅(jiān)決維護(hù)司法權(quán)威和司法公信力。
“法院執(zhí)行工作強(qiáng)調(diào)強(qiáng)制性，就是說(shuō)在執(zhí)行案件的辦理過(guò)程中，必須要體現(xiàn)法律的強(qiáng)制性，用足各種強(qiáng)制執(zhí)行措施手段，充分適用查封、凍結(jié)、扣押、搜查等強(qiáng)制執(zhí)行措施，依法推進(jìn)資產(chǎn)處置。”戴偉說(shuō)。
拍中房屋卻沒(méi)錢(qián) 隨意悔拍將付出代價(jià)
“如果我拍中了，可是我沒(méi)錢(qián)付款，會(huì)處罰我嗎？”節(jié)目中，法官嚴(yán)肅告知，司法拍賣(mài)不是兒戲，隨意悔拍將付出代價(jià)。戴偉介紹，在司法實(shí)踐中，主要存在兩種悔拍情況，分別是“一般悔拍”和“惡意競(jìng)拍干擾執(zhí)行”。
戴偉介紹了曾辦理過(guò)的一起“一般悔拍”案件。一名被執(zhí)行人位于成都市青羊區(qū)的某處房屋被法院裁定拍賣(mài)，公告明確拍賣(mài)價(jià)款在2020年12月30日前交入法院指定賬戶。一市民交納保證金20萬(wàn)元后參與競(jìng)買(mǎi)，當(dāng)年12月15日以2582320元的價(jià)格成功競(jìng)得上述房產(chǎn)。成交后，這位市民始終沒(méi)向法院交清拍賣(mài)成交價(jià)款。
之后，法院裁定重新對(duì)該房屋進(jìn)行一次拍賣(mài)。而上述市民交納的保證金20萬(wàn)元不予退還，依次用于支付拍賣(mài)產(chǎn)生的費(fèi)用損失、彌補(bǔ)重新拍賣(mài)價(jià)款可能低于原拍賣(mài)價(jià)款的差價(jià)、沖抵案件被執(zhí)行人的債務(wù)以及與拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)相關(guān)的被執(zhí)行人的債務(wù)。
因此，“拍中了可是沒(méi)錢(qián)”這種情況，競(jìng)拍中繳納的保證金不會(huì)退還，同時(shí)無(wú)法參加該標(biāo)的物的再次拍賣(mài)。法院還將依照法律規(guī)定追求相應(yīng)競(jìng)買(mǎi)人的悔拍責(zé)任。而對(duì)于惡意競(jìng)拍的，屬于擾亂正常司法程序，可能面臨罰款、拘留甚至追究刑事責(zé)任等。
[知道多一點(diǎn)]
法官“借你一雙慧眼”
購(gòu)買(mǎi)法拍房需關(guān)注這些要素
節(jié)目中，法官介紹，首先，買(mǎi)房前一定要仔細(xì)權(quán)衡考慮好自己的需求點(diǎn)，明確需要購(gòu)房的位置、戶型大小等基本要素。此外，部分競(jìng)買(mǎi)人還特別關(guān)心房屋相關(guān)的配套問(wèn)題，比如是否屬于自己想要的學(xué)區(qū)房等問(wèn)題。雖然法拍房數(shù)量有限，但還是要尋找符合自己期望的房子。
第二，要仔細(xì)閱讀法院發(fā)布的拍賣(mài)公告，做到心中有數(shù)。法拍房和網(wǎng)購(gòu)商品并無(wú)兩樣，法拍房也有自己的競(jìng)拍公告。要確認(rèn)想?yún)⑴c競(jìng)拍房產(chǎn)的起拍時(shí)間、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、抵押情況、是否存在瑕疵、繳納尾款的時(shí)間和方式、競(jìng)買(mǎi)人的條件及注意事項(xiàng)等。萬(wàn)一不符合條件參與競(jìng)拍或競(jìng)拍成功后反悔，都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
第三，要做到心態(tài)平和、理性購(gòu)房。購(gòu)買(mǎi)法拍房不能沖動(dòng)。運(yùn)氣好沒(méi)人搶，可能低價(jià)買(mǎi)到房子；但如果有多人競(jìng)拍，則要適可而止，以高于市場(chǎng)價(jià)格成交得不償失，因此在拍賣(mài)前，要提前設(shè)定一個(gè)可接受的心理價(jià)位。如果超過(guò)心理價(jià)位，要及時(shí)停止加價(jià)行為，不能跟風(fēng)攀比競(jìng)拍。
第四，要學(xué)會(huì)算總賬。買(mǎi)法拍房除了拍賣(mài)成交的價(jià)格，還涉及到稅費(fèi)和其他費(fèi)用的問(wèn)題。如是否唯一住房、面積、價(jià)格等因素都會(huì)影響稅費(fèi)的數(shù)額。此外，可能水電、物業(yè)等欠款也由競(jìng)拍成功者補(bǔ)繳，因此最終支付費(fèi)用為拍賣(mài)成交價(jià)+稅費(fèi)+其他費(fèi)用。
此外，建議要主動(dòng)實(shí)地查勘、多問(wèn)多看。
法官特別提示，目前，一些不法分子違規(guī)使用標(biāo)識(shí)，打著“司法拍賣(mài)”的幌子，冒充“官方人員”，虛構(gòu)所謂“獨(dú)家資源”，簽訂“陰陽(yáng)合同”，既侵害買(mǎi)受人合法權(quán)益，也嚴(yán)重?fù)p害司法權(quán)威。
司法實(shí)踐中，有不法分子利用各種手段迷惑和誤導(dǎo)競(jìng)買(mǎi)人，按成交價(jià)5%-8%計(jì)收“中介費(fèi)”、聯(lián)絡(luò)費(fèi)、騰房費(fèi)、金融服務(wù)費(fèi)等，更有甚者推行并非銀行正規(guī)同名業(yè)務(wù)的“法拍貸”，誘導(dǎo)辦理經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸支付款項(xiàng)，增加競(jìng)買(mǎi)人交易風(fēng)險(xiǎn)隱患。競(jìng)買(mǎi)人對(duì)此需謹(jǐn)慎。
封面新聞?dòng)浾?戴竺芯 實(shí)習(xí)生 滿奕廷
