成都某別墅小區業委會提出，嚴禁將小區別墅進行群租，該議案得到小區業主通過，但業主黃某認為該決議致使其房屋難以出租，故訴至法院請求撤銷該決議。近日，成都高新區法院審結這起業主撤銷權糾紛案件，判決駁回原告黃某的訴訟請求。
禁止別墅群租 業主不滿
黃某是成都高新區某別墅小區的一名業主。2020年12月，該小區業主委員會提出《關于禁止群租房屋的補充修改議案》，議案內容包括：嚴禁以群租即4人以上（含本數）的非同家庭成員共同居住的方式租賃房屋，同一家庭成員共同居住不受人數限制，但不能兩個以上家庭合租；若采用欺瞞手段將別墅用于非居住使用或群租的，物業服務機構有權拒絕其人以及運送這些人員的車輛進入本小區，所造成的損失由改變用途者或違規租賃者自行承擔；有利害關系的業主有權對其提起訴訟。”隨后，小區業主委員會組織業主對該議案進行投票表決，議案獲得通過。然而，該決議卻引起了業主黃某的不滿。黃某原本計劃將房屋出租給他人，她認為此決議致使其房屋難以出租，合法權益遭受了損害，故訴至法院請求撤銷該決議。
程序實體合法 駁回訴請
成都高新區法院從程序與實體兩方面對《關于禁止群租房屋的補充修改議案》是否合法進行了審查。一方面，業主委員會按照物權法（決議提出時民法典尚未施行）以及小區《業主大會議事規則》相關規定召開業主大會，且上述決議取得了雙過半（專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數）業主們的同意，程序合法；另一方面，成都市政府辦公廳發布的《成都市人民政府辦公廳關于加快發展和規范管理我市住房租賃市場的意見》中明確了成都市住房租賃租住標準，出租住房的，應當以間作為最小出租單位，每個房間的居住人數不得超過2人，且居住使用人的人均租住使用面積不得低于4平方米，并要求各部門加強對“非法群租”等違規行為查處力度。雖《關于禁止群租房屋的補充修改議案》中對于群租的限制高于成都市住房租賃租住標準，對業主使用、收益房屋造成了一定限制，但該小區為別墅小區，業主對小區環境有更高的要求是情理之中的，業主大會的決議對群租采取了更為嚴格的措施，滿足了小區多數業主對于良好居住環境的期待，符合多數業主的利益。此外，該決議只是限制群租行為，并未禁止房屋對外出租，未超過業主大會維護全體業主合法權益的合理必要限度，也未產生侵害黃謀權益的直接后果。故法院判決駁回了黃某的訴訟請求。
●法官說法
未超出對合理限度業主應遵守“多數決”
該案承辦法官表示，《民法典》第二百八十條規定，“業主大會或者業主委員會的決定，對業主有法律約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”其沿用了原《物權法》第七十八條的內容，對業主撤銷權進行了規定。
業主大會由物業管理區域內全體業主組成，是建筑物區分所有權下的業主共同自治組織，而業主委員會則是業主大會的執行機構。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。其就特定事項通過表決并按照表決規則作出決定的行為，屬于民法上的決議行為，其本質是以少數服從多數的“多數決”表決規則形成團體意思表示。
但需要強調的是，代表了多數人的決議并不意味著就是完全正確的，故法律也規定，當業主大會的決議侵害業主合法權益時，業主享有撤銷權。其中，“侵害業主合法權益”既指因為表決程序違反相關法律或制度規定，也包括決策本身不公平，有違誠實信用和公平原則。所以業主撤銷權實質上是業主個人利益與群體利益的一個衡平機制，當業主大會或業主委員會的行為實質損害到業主個人的合法權益，業主可以依據業主撤銷權的規定尋求法律救濟，維護自身利益。
本案中，《關于禁止群租房屋的補充修改議案》是業主大會嚴格按照召集程序和表決規則通過的決議，其關于小區房屋禁止群租的決定并未超出對業主權利限制的合理限度。黃某作為業主應當遵守該“多數決”所形成的合法團體意思表示。
事實上，業主委員會作為非盈利組織，其日常工作要調節全體業主的意見，維護多數業主的利益，其工作難度和背后的艱辛可想而知；業主享受了業主委員會工作帶來的便利，也應主動配合其工作，包括尊重并遵守業主大會或業主委員會對社區事務的決議及執行，甚至在與其個人利益發生沖突時，承擔一定的容忍義務。對于業主委員會來說，理應從維護社區穩定與和諧的角度出發，行事嚴格遵守法律及相關規定，為廣大業主群體謀取福利的同時做到程序合法。總之，保持雙方的良性互動對于和諧社區的建設至關重要。無論是業主還是業主委員會，都要更多地換位思考。
（四川法治報全媒體記者 劉冰玉）
