四川在線記者 熊曉雨
自助設備進小區(qū)，速度超出很多人的想象。仿佛一夜之間，一茬又一茬的自助機像“韭菜”一樣長在了居民小區(qū)的每個角落。業(yè)主們不得不承認，膈應的心態(tài)隨之產生：部分自助設備便民，但是，“誰允許的？”“錢去哪了？”“誰來監(jiān)督？”的疑問也橫亙心頭。“不能成了物業(yè)、商家的‘韭菜’。”
自助設備之爭，是小區(qū)治理困境的一個切面，越來越多業(yè)主想要掌握在小區(qū)公共事務上的參與度與知情權。
自助設備紛紛入駐居民小區(qū)。 熊曉雨 攝
從入駐到收益“毫不知情”
大多業(yè)主質疑程序合規(guī)
一臺直飲水機“孤零零”地佇立在成都市新都區(qū)某小區(qū)的兩棟樓宇之間，無人問津。在記者蹲點的10分鐘里，不僅沒人來消費，也沒有一個人研究、擺弄。
這樣的場景不算罕見。
近日，四川在線記者隨機走訪了成都市錦江區(qū)、金牛區(qū)、新都區(qū)的13個小區(qū)，發(fā)現每個小區(qū)都至少安裝2臺自助設備，人口密度大的小區(qū)設備數量多達8臺，主要類型為直飲水機、自助打印機、舊衣物回收柜、快遞柜等。與自助設備進小區(qū)的“火熱”相比，它們的使用“遇冷”，同樣是一個常態(tài)。除快遞柜幾乎時時來人光顧外，超過20位居民反饋，直飲水機、自動販賣機的使用頻率較低，更傾向選擇桶裝水或者家用凈水機。
既然使用需求并不算旺盛，這些自助設備為何大舉進駐小區(qū)呢？
記者調查發(fā)現，安裝快遞柜這類使用頻率高的自助設備，確實源于業(yè)主要求。成都市金牛區(qū)西北橋附近某小區(qū)住戶嚴女士告訴記者，由于小區(qū)住戶數量少導致菜鳥驛站不愿意入駐，小區(qū)業(yè)主曾主動向物業(yè)公司要求設立快遞柜。
但大多時候，自助設備的安裝似乎并未獲得小區(qū)業(yè)主允許。此次走訪的13個小區(qū)、近60戶業(yè)主表示，不清楚自助設備何時被引入、安裝，從未被征求過意見，從未看到任何公示文件。至于自助設備的利益收入，更是“毫不知情”。
嚴女士向記者提供的一份小區(qū)物業(yè)服務合同顯示，“物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)的共有部位、共有設施設備統(tǒng)一委托乙方經營管理。”
同時約定，因此獲得的經營收入按以下順序分配：一、物業(yè)按總收入的20%提取代理服務費；二、總收入的40%扣除經營成本及稅費后，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，并由物業(yè)代管；三、其余部分為全體業(yè)主所有。
嚴女士向記者提供的一份小區(qū)物業(yè)服務合同。受訪者供圖
自助設備進小區(qū)，是否需要業(yè)主同意，這份合同就是關鍵。四川藍貴律師事務所律師陳利表示，一般情況下，物業(yè)服務合同中會約定物業(yè)公司對公共區(qū)域的管理權限。如果合同中約定物業(yè)公司可利用公共區(qū)域開展經營活動，則引進自助設備就不需要再征集業(yè)主的意見。但是，如果合同中沒有約定，那么物業(yè)公司需要征得業(yè)主同意后才可以引入。
“但要明確的是，物業(yè)公司引入自助設備獲得的相關租金收益，屬于小區(qū)公共收益。”陳利提醒，根據《四川省物業(yè)管理條例》第五十二條之規(guī)定，業(yè)主對自助設備獲得的收益享有知情權。
即便如此，實際執(zhí)行過程中，這些規(guī)定都流于表面。“我們小區(qū)一次都沒有公示過公共收益，業(yè)主群還不止一次鬧過這個問題。”嚴女士說道。不止是她，記者采訪的13個小區(qū)、近60位住戶中，僅3位確定見過小區(qū)自助設備收益的收支明細。
辦卡容易退卡難、安裝容易管理難
質量保障、權益糾紛誰負責？
自助設備進小區(qū)，“后遺癥”“并發(fā)癥”也開始顯現。
“我辦過一張300元的直飲水機水卡，但后面那臺機器爛了一直沒人修。想退水卡，物業(yè)說不歸他們負責，設備公司電話又打不通。”成都市錦江區(qū)某小區(qū)住戶葉女士認為，自助設備尤其是直飲水機的維權成本太高，日常維護和監(jiān)督管理都不及格。
多個受訪住戶表示，曾有自助設備儲值卡難以退費的經歷。家住成都市新都區(qū)的張先生“大吐苦水”，不少自助設備以優(yōu)惠的價格，吸引不會網絡支付的老年人現場辦卡。儲值上百元不等，但一次使用僅花費5到10元，短時間花不完，經常“曇花一現”的設備，使得他們退費無路、維權無門。
在陳利看來，即使設備廠商跑路，業(yè)主也可向物業(yè)合法維權。陳利稱，如果物業(yè)與自助設備提供者采取了配合推廣、代收款項、充值返利等合作方式，因為業(yè)主的充值行為而獲益，即便自助設備提供者跑路，業(yè)主也有權要求物業(yè)承擔相關責任。如果物業(yè)沒有前述獲益行為，但廠商資質、商譽存在問題，而物業(yè)公司沒有盡到相應的審查、監(jiān)管或及時告知的義務，也可能承擔一定責任。此外，無論物業(yè)是否需要直接向業(yè)主承擔責任，物業(yè)公司都有義務披露問題廠商的信息，協(xié)助業(yè)主維權。
不過，除了退費糾紛，質量問題也令人頭疼。以直飲水機為例，不同小區(qū)甚至同一小區(qū)使用的設備廠商都不同。每臺直飲水機上都張貼有廠家的營業(yè)執(zhí)照、第三方機構出具的檢測報告、從業(yè)人員的健康證、維護檢測記錄表、購卡聯(lián)系方式等。
每臺直飲水機上都張貼有廠家的營業(yè)執(zhí)照、第三方機構出具的檢測報告、從業(yè)人員的健康證、維護檢測記錄表、購卡聯(lián)系方式等。 熊曉雨 攝
記者注意到，大多數小區(qū)的直飲水機定期檢查維護，頻率為一月一次，檢查結果基本登記為“正常”。但維護檢測表顯示的類目不盡相同，有的廠家會每周填寫TDS值、pH值等具體數值，有的廠家僅定期在表格中填寫“合格”“正常”等字樣。另外，直飲水機濾芯的更換頻率并不高，一些小區(qū)半年更換一次，有些小區(qū)甚至一年都沒有更換記錄。
大多數小區(qū)直飲水機的維護頻率在每月一次。 熊曉雨攝
更為隱憂的是，很多住戶并不會仔細查閱設備的報告信息就直接使用，現實情況卻難以令人完全“放心”。成都錦江區(qū)一小區(qū)直飲水機上張貼的“四川省涉及飲用水衛(wèi)生安全產品衛(wèi)生許可批件”，有效期截至2025年2月2日，不足一個月就將失效。
陳利認為，根據《中華人民共和國食品安全法》規(guī)定，涉及食品生產和銷售的設備運營方必須取得相關許可，并在顯著位置公示證照和檢驗信息。自助設備提供者是直接責任人。但是，物業(yè)作為引進人，對自助設備提供者的資質負有審查義務且應嚴格監(jiān)管對方對設備的維護、檢修等情況。
“別人家的小區(qū)”背后
無法成立的業(yè)委會
不斷引發(fā)“槽點”的自助設備，問題并不止于設備本身。“什么時候能夠解決物業(yè)一家獨大、擅作主張、賬目不清的問題，什么時候才能信任他們引進設備只是為了便民。”自從自助設備儲值卡維權失敗3次后，張先生和物業(yè)的矛盾越來越大，他開始在小區(qū)業(yè)主群積極號召大家籌備業(yè)委會，希望通過業(yè)委會倒逼物業(yè)方公開小區(qū)公共收益的收支明細。
那些成立了業(yè)委會并且對物業(yè)監(jiān)督有力的小區(qū)，被他叫作“別人家的小區(qū)”。四川樂山城區(qū)嘉州綠城小區(qū)就是其中一例。
2024年12月28日，四川樂山城區(qū)嘉州綠城小區(qū)業(yè)主收到業(yè)委會發(fā)放的來自小區(qū)公共收益的“新年紅包”，每戶業(yè)主200元現金。
據公開資料，嘉州綠城小區(qū)原業(yè)委會不作為，原物業(yè)公司對小區(qū)管理不當，導致垃圾成山、蚊蠅飛舞，小區(qū)一片混亂。但近年來卻被作為樂山市中區(qū)小區(qū)治理的一個典型予以宣傳。這得益于該小區(qū)管理結構的改變。新一屆業(yè)委會組建成立后引進新的物業(yè)公司，半年公示一次小區(qū)公共收益的收支明細及賬目，并在業(yè)主群和公示欄向全體業(yè)主通達。
國內多個小區(qū)曾向業(yè)主發(fā)放公共收益分紅紅包。 網頁截圖
事實上，嘉州綠城小區(qū)并不是國內首個成立業(yè)委會并給業(yè)主“分紅”的小區(qū)，其他地方也有過類似案例。但更現實的情況是，許多小區(qū)受限于無法成立業(yè)委會，業(yè)主自治“名存實亡”，對物業(yè)公司難以形成有力監(jiān)督。
業(yè)主參與度低是第一重限制。根據《中華人民共和國民法典》第二百七十八條，選舉業(yè)主委員會應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并應當經參與表決專有部分面積過半數的業(yè)主且參與表決人數過半數的業(yè)主同意。這意味著，三分之二以上的業(yè)主參與投票，并且其中過半數的業(yè)主同意，才能有效成立業(yè)委會。
“人數湊夠后”，物業(yè)阻撓、流程復雜是更大的限制。成都新都區(qū)某小區(qū)業(yè)委會成員李紅（化名）向記者透露，業(yè)主委員會成立過程中的每個環(huán)節(jié)均需要地方政府、居民委員會、開發(fā)商、物業(yè)公司、全體業(yè)主的配合，每個環(huán)節(jié)出現阻礙，都有可能使業(yè)主委員會“流產”。
事實也確實如此。嚴女士母親的小區(qū)籌備了三四年才成立起業(yè)委會，和嚴女士同一小區(qū)的王女士還向記者展示了疑似物業(yè)“叫假警”阻撓業(yè)主選舉大會的聊天記錄。
“其實自助設備只是一個切面。業(yè)主不是反對自助設備進小區(qū)，是反對自助設備‘私自’進小區(qū)，反對的是物業(yè)‘一手遮天’，靠業(yè)委會或者其他更有效的手段，都是我們想要解決問題的一種方式而已。”李紅說道。
