王型芳 文/制圖
5月19日，隨著8宗涉宅用地拍賣結(jié)束，成都中心城區(qū)今年首輪涉宅用地土拍全部收官。從成交結(jié)果來看，此輪供地共計(jì)拍賣涉宅用地35宗，最終成交34宗，成交面積共計(jì)約1892畝。其中，15宗地在達(dá)到土地最高限價(jià)后熔斷抽簽成交，占比42.9%；5宗地未到土地最高限價(jià)但溢價(jià)成交，占比14.3%；14宗地底價(jià)成交，占比40%；1宗地流拍。
土地市場呈現(xiàn)兩極分化
2023年成都首輪土拍中達(dá)到土地最高限價(jià)熔斷后成交地塊詳情
熔斷成交和底價(jià)成交幾乎各占一半，為什么會(huì)出現(xiàn)這一現(xiàn)象？
從成交區(qū)域來看，在熔斷成交的15宗地塊中，有13宗位于5+2城區(qū)，其余2宗分別位于雙流和龍泉驛的成熟板塊。底價(jià)成交的14宗地塊，除1宗位于高新南五根松站的330畝城市軌道交通用地外，其余13宗都位于二三圈層，圈層冷熱分化十分明顯。
“熔斷成交和底價(jià)成交占比很高，反映了2021年下半年以來成都土地市場冷熱分化嚴(yán)重的現(xiàn)象?！鳖：咸┊a(chǎn)城發(fā)展研究院副總經(jīng)理何昕宇認(rèn)為。
諸葛找房的報(bào)道分析稱，“地塊間存在熱度差異是當(dāng)前城市土拍的普遍現(xiàn)象，房企的資金壓力尚未明顯減輕，出于實(shí)現(xiàn)投資最優(yōu)化考慮，房企對熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪自然更為激烈”。
宗地住宅清水限價(jià)提高
在今年成都首輪供地中，土地住宅清水限價(jià)提高也備受關(guān)注。整體來看，此輪土拍中宗地住宅清水限價(jià)在30000元/㎡及以上的地塊共有14宗，宗地最高的住宅清水限價(jià)已達(dá)36000元/㎡，刷新了去年住宅清水限價(jià)記錄。
高新區(qū)桂溪街道141畝地塊宗地住宅清水限價(jià)36000元/㎡。圖據(jù)成都市公共資源交易服務(wù)中心官網(wǎng)
涉宅用地清水限價(jià)提高意味著什么？對房價(jià)有何影響？對此，地產(chǎn)分析人士指出，成都涉宅用地清水限價(jià)提高有一定的市場基礎(chǔ)，從出讓宗地位置來看，它們均位于成都目前中心城區(qū)的高價(jià)值板塊。從土地規(guī)劃條件來看，容積率均在2.5以下，可以用于打造高價(jià)值產(chǎn)品，對企業(yè)的開發(fā)和運(yùn)營能力有較高要求。
成都市青羊區(qū)金沙街道35.5畝地塊宗地住宅清水限價(jià)35000元/㎡
“此前一些清水限價(jià)不高的涉宅用地，開盤后與區(qū)域內(nèi)二手房形成了價(jià)格倒掛，如今將清水現(xiàn)價(jià)提高，價(jià)格主導(dǎo)權(quán)將逐步回歸市場?！焙侮坑钫J(rèn)為，核心區(qū)域涉宅用地清水限價(jià)合理上漲，有利于形成城市內(nèi)部的價(jià)值梯度，逐步擠壓需求外溢，一定程度上實(shí)現(xiàn)二三圈層市場的穩(wěn)定。
新房市場趨于改善 剛需涌入二手房市場
土地市場的變化，直接影響著成都樓市的購房結(jié)構(gòu)。
據(jù)銳理數(shù)據(jù)發(fā)布的4月成都住宅市場月報(bào)顯示，成都新房市場中，首次置業(yè)和首次改善的產(chǎn)品為市場主力，低密產(chǎn)品呈逐年上漲趨勢，120-144㎡改善型產(chǎn)品比重增大。今年4月，成都主城區(qū)高端改善產(chǎn)品走俏，主打改善型產(chǎn)品的錦江悅府、天府養(yǎng)云、錦江上院、龍湖濱江云河頌等項(xiàng)目紛紛實(shí)現(xiàn)開盤熱銷。在這樣的市場局面下，也不難理解為何房企對主城區(qū)熱門板塊優(yōu)質(zhì)地塊搶奪激烈。
龍湖濱江云河頌樣板間。項(xiàng)目供圖
新房市場趨于改善，大戶型、高總價(jià)的高壓力下，讓不少剛需購房者不得不將目光投向二手房市場。據(jù)貝殼研究院成都分院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，成都購房者需求分化在加劇，首先是區(qū)域偏好向核心城區(qū)集中，5+2區(qū)域在4月繼續(xù)保持較高的成交占比；其次是住房消費(fèi)力的分化，低總價(jià)和高總價(jià)成交占比趨升，中總價(jià)段占比下滑，低總價(jià)段愈加看重性價(jià)比，100萬元以內(nèi)降價(jià)出售幅度最高。
成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也印證了這一觀點(diǎn)，截至5月22日，5月成都全市新房成交11313套，套均成交面積約132㎡，其中中心城區(qū)套均成交面積約136㎡。而去年5月同期成都全市新房成交套均面積約124㎡，中心城區(qū)為129㎡。對比看來新房市場改善化趨勢明顯。二手房成交方面，今年5月全市套均成交面積約96㎡，去年同期則為93㎡，變化不大，仍以剛需為主。
