封面新聞記者 宋瀟
當農(nóng)村的房屋逐漸成為“香餑餑”，家住簡陽市的老鐘，卻因為這事而犯了難，這到底是怎么一回事？11月16日，記者從簡陽市法院獲悉，幾年前，老鐘和老伴退休后，就開始籌劃著在農(nóng)村購置一套房屋頤養(yǎng)天年。很快，他們相中了一套房，房主王某也有出賣意愿，雙方一拍即合，迅速簽訂了《房地產(chǎn)買賣契約》。
經(jīng)過裝修之后，老鐘和老伴搬進了該房屋居住。
然而，2020年的一天，房屋的原所有人王某卻起訴到簡陽法院，請求法院確認房屋買賣合同無效，理由是王某并非集體經(jīng)濟組織成員，該農(nóng)村宅基地上的房屋買賣違反法律效力性強制性規(guī)定而無效，老鐘應該返還房屋。
老鐘很納悶，自己當時支付了合理對價，且已在該房屋居住了好幾年，怎么購房協(xié)議說無效就無效呢？法官認為，關于宅基地使用權的相關問題，我國現(xiàn)行法律是這樣規(guī)定的。第一，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。宅基地使用權的取得有何限制？農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積應符合相關規(guī)定，不得占用永久基本農(nóng)田，并應按照規(guī)定進行審批建設，農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。
宅基地使用權能否出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員？宅基地使用權不得出賣給本集體經(jīng)濟組織以外的人，雙方之間簽訂的買賣合同是無效的。城市居民不得占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
宅基地使用權能否被繼承？分為兩種情況，若宅基地上尚未建有房屋，宅基地使用權不能被單獨繼承；若宅基地上已經(jīng)建有房屋，基于“地隨房走”“房地一體”的原則，宅基地使用權也隨之發(fā)生繼承。
經(jīng)法院審理，最終判決該購房合同無效，同時，法官對王某出爾反爾的不誠信行為進行了教育，并組織雙方就房屋的后續(xù)處置進行了調(diào)解，對鐘某的經(jīng)濟損失予以了平衡。
法官提醒，宅基地使用權是村集體經(jīng)濟組織成員才能享有的權利，與該集體經(jīng)濟組織成員的特定身份密不可分。《土地管理法》的相關規(guī)定屬于效力性強制性規(guī)定，依據(jù)《民法典》的規(guī)定，違反效力性強制性規(guī)定的合同無效。大家一定要審慎購買，避免引起不必要的糾紛。
