10月26日-27日，成都進(jìn)行了2022年三批次集中土拍。本批次集中供應(yīng)土地48宗，最終成交44宗、流拍4宗，土地總成交面積約2226畝，土地出讓金總額約325億。
整體而言，本批次土拍競(jìng)拍周期短、熱度明顯走低，且區(qū)域有冷熱分化趨勢(shì)。譬如成交地塊中，除青羊區(qū)產(chǎn)生2宗溢價(jià)地塊外，其余區(qū)均底價(jià)成交，平均溢價(jià)率處于低位，為0.2%。
拿地企業(yè)方面，本批次仍以央國(guó)企為主，民企投資積極性收縮，但可以看到央國(guó)企出手也趨向更為謹(jǐn)慎，地塊更集中于地方國(guó)資平臺(tái)，這與全國(guó)趨勢(shì)一致。
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主城供地超五成
金牛區(qū)位列三項(xiàng)榜首
本次供地范圍仍為成都12+2區(qū)，其中5+2區(qū)域占24宗，二圈層22宗，三圈層有2宗。從地塊屬性看，純宅地和商住地塊各近五成，整體容積率在1.2-4.6之間，不過(guò)地塊面積普遍較小，百畝地塊僅3宗。
分區(qū)看，14區(qū)中，龍泉驛區(qū)以9宗供地?cái)?shù)量領(lǐng)跑，但20畝左右的袖珍地塊居多。面積維度上，金牛區(qū)規(guī)模最大，8宗合約431畝；其次為天府新區(qū)，4宗合約365畝。推地規(guī)模最小的是錦江區(qū)，僅1宗為32畝。青白江區(qū)此次無(wú)地塊出售。
成交上，5+2區(qū)域推地24宗，成交22宗，累計(jì)成交約1209畝，占比超五成。其中，金牛區(qū)以成交7宗合約347畝及58.97億土地出讓金收入位列成交宗數(shù)、成交面積、成交金額三項(xiàng)榜首。天府新區(qū)（42.65億元）、雙流區(qū)（40.41億元）則分別位列土地出讓金收入第二、三位。
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多板塊清水房限價(jià)刷新
最高為33400元/㎡
本批次48宗土地，起拍價(jià)范圍3100-17000元/㎡，地價(jià)限價(jià)范圍3500-19400元/㎡，最高均指向高新南中和57畝宅地。整體上各價(jià)格維度比上批次略低，地塊限價(jià)未至兩萬(wàn)，而房地價(jià)差最高為19600元/㎡，房企利潤(rùn)空間有所加大。
具體到清水房限價(jià)，整體范圍12500-33400元/㎡，超過(guò)3萬(wàn)的共7宗（較上批次減少4宗），最高為錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)32畝宅地，也是三圣鄉(xiāng)板塊新高、錦江區(qū)次高（僅次于牛王廟地塊）。
此外，多區(qū)域或板塊的清水房限價(jià)刷新。
例如青羊新城31500元/㎡限價(jià)，既是板塊新高，也是青羊區(qū)新高。中和31000元/㎡限價(jià)，為板塊新高、高新區(qū)次高（僅次于大源地塊）。武侯新城30500元/㎡限價(jià)，為板塊新高、武侯區(qū)最高（持平于省體地塊、紅牌樓地塊）。人民北路30000元/㎡限價(jià)，為板塊新高、金牛區(qū)次高（僅次于茶店子兩塊地）。錦江生態(tài)帶30000元/㎡，既是板塊新高，也標(biāo)志著天府新區(qū)清水房限價(jià)首破3萬(wàn)。
二圈層中龍泉大面和雙流怡心湖領(lǐng)跑，前者有4宗地觸抵28000元/㎡，后者有2宗達(dá)到27000元/㎡。
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42宗土地底價(jià)成交
平均溢價(jià)率約0.2%
本批次供應(yīng)48宗土地，最終底價(jià)成交42宗，流拍4宗，僅青羊區(qū)2宗地溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率0.2%。也就是說(shuō)，供地的14區(qū)，除青羊區(qū)產(chǎn)生溢價(jià)地塊外，其余區(qū)均底價(jià)成交。
值得注意的是，在今年二批次供地中，青羊區(qū)平均溢價(jià)率也位列最高，達(dá)到13.91%，其供應(yīng)的4宗土地中有3宗觸底最高限價(jià)熔斷。
與此同時(shí)，本批次共誕生22宗“萬(wàn)元地”，其中最高成交樓面價(jià)是17000元/㎡，系高投競(jìng)得的高新區(qū)中和街道57畝地。據(jù)封面新聞統(tǒng)計(jì)，在今年7月的成都二批次集中供地中，“萬(wàn)元地”有27宗，最高土地成交價(jià)為22500元/㎡。
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國(guó)央企仍為拿地主力
民企龍湖表現(xiàn)積極
從企業(yè)看，本批次拿地仍以央國(guó)企為主，民企投資積極性收縮，但可以看到央國(guó)企出手也趨向更為謹(jǐn)慎，地塊更集中于地方國(guó)資平臺(tái)，這與全國(guó)趨勢(shì)一致。
具體看，本批次拿地方除中鐵建、龍湖系傳統(tǒng)房企外，其余基本為地方國(guó)資平臺(tái)，如成都城投、高投、天投、人居、交投、軌交、武侯資本等。
其中，拿地?cái)?shù)量最多的是人居，攬地4宗，但單宗面積較小，累計(jì)面積約74畝。拿地面積最大的是城投，攬地3宗約193畝，全部位于金牛國(guó)賓。而龍湖作為民企代表，在本批次土拍中亦表現(xiàn)亮眼，拿下天府新區(qū)、成華、郫都三塊地，累計(jì)面積約185畝。
封叔點(diǎn)評(píng)
回顧成都2022年首批次集中土拍，總共50宗土地，6宗流拍，最終實(shí)現(xiàn)44宗地成交，成交用地面積2565畝，成交金額393.1億元，成交樓面均價(jià)11446元/㎡。
而7月二批次集中供地，推地55宗，最終成交53宗、流拍3宗，總成交面積約2915畝，成交金額約402.4億。成交地塊中，35宗為底價(jià)成交，18宗溢價(jià)成交，其中11宗達(dá)到最高限價(jià)進(jìn)入抽簽環(huán)節(jié)，整體溢價(jià)率5.25%。
相較于今年前兩批次集中供地，成都第三輪集中供地規(guī)模略有縮減，成交地塊溢價(jià)率有所下滑，熱度走低。這與全國(guó)地市趨勢(shì)基本一致。如廣州今年第三輪供地，溢價(jià)率0.5%，流拍率25%，競(jìng)拍熱度明顯走低。
同時(shí)，地塊冷熱分化也成為各城三批次土拍的一般特征。周邊庫(kù)存壓力低、流速快的價(jià)值板塊更受房企青睞，周邊住宅去化困難的板塊則大多被本地國(guó)企拿下或流拍。由此可見(jiàn)，在盈利空間普遍上升的背景下，房企拿地更加看重項(xiàng)目的銷(xiāo)售預(yù)期。
封面新聞?dòng)浾?毛茂沙
