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會診
住宅停車費到底該如何定，怎么調？
A。市場調節價并不意味坐地起價，不能忽視民生屬性
開發商作為產權所有人，有權定價，但車位作為小區業主的重要配套設施，業主的使用權也要保障。那么，該如何解決“市場定價”和保障民生配套間的矛盾？
四川英濟律師事務所高級合伙人、副主任陳逢逢律師表示：市場調節價是指由車位產權人自主制定，通過市場競爭形成的價格。而車位、車庫是小區業主共同生活的輔助設施，屬于小區的配套設施，“市場調節價并不意味著可以強勢到坐地起價，業主只能被動接受的地步。”
陳逢逢表示，一方面，車位產權人對停車費的確具有自主定價權，但另一方面，這個定價并不是單方的，不僅要受到市場競爭制約確保定價與當地周邊房屋價格和其他配套價格相符合，而車位是小區住宅的附屬設施，因此業主的知情、協商程序也要確保。
太琨律創始合伙人、中國政策科學研究會特邀研究員朱界平律師也表示，開發商調整車位價格的依據是《民法典》里面有關物權法的解釋以及貫穿整個民法的私法自治，意思自由的精神。但是我們必須考慮到，車位對現代城市居民來說，已經是日常生活必不可少的存在，其因此也具有了民生屬性，雖然車位價格現在已不屬于政府定價項目，但是車位定價絕不能忽視民生屬性。
B。 業主享有公平交易權，“亂漲價”涉嫌違反《反壟斷法》
陳逢逢認為，盡管開發商享有車位物權，具有自主定價權利，但如對自持車位的漲價過高于市場，漲價標準隨意、混亂，“市場調節價”的法則則并不能作為正當理由。
首先，亂象漲價，涉嫌違反《合同法》54條規定，開發商漲價后與業主之間形成的車位租賃合同顯失公平，業主可以依據《民法典》相關條款，要求車位出租人變更租賃合同；其次，若開發商所提供的車位處于市場支配地位，濫用該行為漲價亂象也可能涉嫌違反《反壟斷法》，業主可以嘗試通過向反壟斷執法機構進行投訴舉報或直接向法院提起民事訴訟。
同時，自持車位任意漲價還涉嫌違反《消費者權益保護法》，“車位漲價消費者享有知情權，業主在買房租車位時，對小區的車位情況有知情權，這有利于業主預估小區停車費的大致價位。”
其次，消費者享有公平交易權。在物業消費中，業主實際上是處于不公平的地位，車位是開發商的，當停車服務合同到期后，開發商直接提價，然后委托物業公司執行，業主往往只能在本小區內停車，沒有選擇的余地，只能被動接受不公平的價格。若涉嫌違反《消費者權益保護法》，業主可以向消協、市場監管部門等投訴或直接向人民法院提起侵害消費者權益的民事訴訟。
朱界平也表示，考慮到對于一個固定小區而言，整個車位市場是相對封閉的，即賣家只有一個，買家的數量也是相對固定的。且買家只能在從開放商或物業手中買入，賣家也只能賣于該小區業主。所以，對于車位市場交易而言，必須考慮《反壟斷法》因素。
C。應結合“市場調節”與“行政干預”進行調整
“開發商對停車位享有專屬物權，具有收益和處分的權利”并不意味產權人可以任意調整車位價格。朱界平表示，近幾年車位定價調價糾紛頻出，對于這種新出現的類型化的社會問題，應以市場自我調節與行政干預結合的手段進行調整，“放開市場定價絕不等于賣方可以坐地起價，囤積居奇。”
朱界平建議，國家主管部門應對此制定相關的制度或是對有關政策及時進行調整，“或許可以再次回歸到政府指導價，同時，相關的法律法規也要配套完善，比如在銷售房屋合同中，應對配套的車位費、物業費如何收取進行明確的約定，漲幅應該如何調整等進行一定的規定，這樣購房方可以在事先進行選擇，避免后續出現矛盾。”
在立法層面，朱界平認為應將車位的開發成本計算入購房成本中，小區車位所有權屬于全體業主，也自然不會出現單獨銷售或任意調價的情況。
陳逢逢認為，由于車位、車庫是小區業主共同生活的輔助設施，屬于配套設施，其性質決定了小區停車服務市場的競爭不充分，供需雙方的市場地位不平等，要完全依靠市場價格機制并不現實，所以要調整業主與開發商或物管之間的不公平關系，就需要依賴于行政或其他主體的平衡，其中業委會的成立及運行是比較便捷的方式。為了確保業主的協商地位，可由業委會代表全體業主與開發商或物管進行價格協商，雙方按停車需求、經營成本等測算停車收費。
同時他也建議盡快制定《物業法》，規范車位漲價、物業服務行為等。
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案例：
廣州出臺住宅停車收費規則，調價需按5個程序進行
小區停車費到底給如何調價？紅星新聞記者梳理到，2021年，廣州市發改委在官網印發了關于《廣州市住宅停車場機動車停放服務收費協商議價規則（試行）》的通知，為業主和停車場經營者協商議價提供了程序規范。
廣州的這一通知指出，對于待售住宅，建設單位和停車場經營者應當在簽訂的商品房買賣合同中明確停車收費制定依據、成本情況、停車收費標準、計費方式、收費標準有效期、有效期屆滿后的調價方式等內容，并以書面形式在銷售現場顯著位置主動公布、作出承諾。
對于已售住宅，需制定或提高住宅停車場收費標準的，經營者與業主應當按照應按照申請、公示、協商、協商一致和不一致5個程序進行協商。如果協商日期超過150天，仍無法達成一致可申請調解。未按照規則要求進行協商或擅自調價的，可向相關部門進行投訴。
程序一：要調價，經營者應首先向街道辦提出書面要求
程序二：書面報告應在顯著位置公示至少30天
程序三：業主代表參與協商，可委托第三方機構進行評估
程序四：協商一致，結果應公示至少30天
程序五：協商超過150天，無法達成一致可申請調解
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紅星新聞記者 張肇婷 章玲
