“此類流拍的直接原因便是競品質(zhì)的約束?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)直接點評稱：“競品質(zhì)涉及的工作量更大，房企需在品質(zhì)優(yōu)化方面不斷做方案，房企拿地和開發(fā)成本進(jìn)一步加大。同時，現(xiàn)房銷售等約束也會使部分房企進(jìn)行回避。”
同樣，成都第二輪供地在規(guī)則修改后采取“限房價、定品質(zhì)、競地價”，凸顯出“品質(zhì)”的比拼；并且在土地達(dá)到最高限價后，從搖號轉(zhuǎn)為“競自持保障性租賃住房”或者“競銷售型一類人才公寓”，這一做法也提前控制了土地的溢價率。而成都此次部分地塊的競拍中首次采取“競銷售型一類人才公寓”的做法，從“自持”變?yōu)椤翱射N售”，則為房企留下了利潤空間。
從成都首日的土拍結(jié)果來看，有近八成地塊為底價成交，競得房企以中鐵建代表的國企和成都本土房企為主。從競爭激烈程度來看，區(qū)域分化明顯，高新區(qū)和天府新區(qū)等熱點板塊依然有較為激烈的爭奪，而主城區(qū)的地塊表現(xiàn)相對平淡。
競拍規(guī)則改變，房企拿地更趨理性謹(jǐn)慎
第二輪集中供地過程一波三折，多個城市在“叫停”原先既定的出讓程序后重新調(diào)整競拍規(guī)則。從目前來看，熱點城市的競拍規(guī)則均發(fā)生了改變，比如，以“限房價”“嚴(yán)控溢價率”“嚴(yán)禁馬甲參拍”來降低市場熱度，以“搖號““一次性報價”“品質(zhì)競爭”替代此前的“競自持”來降低房企的拿地成本和凸顯品質(zhì)導(dǎo)向，以“資金來源”“付款周期”等保障安全。
在新的游戲規(guī)則下，房企參與第二次供地將會更加理性和謹(jǐn)慎。在不久前的房企中期業(yè)績會上，萬科、旭輝、融創(chuàng)等房企紛紛表態(tài)不拿高價地，“以銷定投”“避開熱點地塊”“保障利潤率”成為房企不約而同的選擇。
此外，從監(jiān)管政策來看，目前已被納入“三道紅線”試點的重點房企，被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，這一指標(biāo)也進(jìn)一步約束房企拿地的投入。
房企拿地態(tài)度的轉(zhuǎn)變直接體現(xiàn)在土地市場端。從已經(jīng)完成第二批集中供地的城市來看，率先拉開集中拍地大幕的福州，其出讓的19宗涉宅地塊有4宗中止出讓，最終成交13宗住宅用地，2宗流拍。不過，在位置相對優(yōu)越的市區(qū)內(nèi)11宗地塊的競爭中，呈現(xiàn)出冷熱分化的態(tài)勢，除了2宗地塊底價成交外，其余均達(dá)到最高限價進(jìn)入搖號，引來保利、正榮、中海、首開等房企的競爭。
由于福州是眾多閩系房企的大本營，加上樓市成交行情向好，土地市場表現(xiàn)為冷熱不均。而后續(xù)出場的青島、沈陽、天津、合肥等，土拍市場明顯趨冷，其中，青島、濟(jì)南及天津的成交溢價率均為0。而沈陽原定于9月17日出讓的46宗地塊中有24宗停止交易，與此同時，合肥原定9月17日開拍的26宗地塊也僅剩下8宗將如期出讓。
對此，來自億翰智庫的分析稱，房企在第二、三批集中供地中獲取的項目，年內(nèi)開盤銷售的難度較大，加之地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境持續(xù)收緊，對房企投資端產(chǎn)生一定的收緊作用，投銷比不超過40%的新規(guī)又進(jìn)一步限制房企拿地，預(yù)計第二、三批集中供地?zé)岫葘⒊掷m(xù)降溫。
新京報記者 徐倩
