6月11日，長(zhǎng)達(dá)5日的成都樓市首輪集中供地落下帷幕，40宗地全部出讓完畢，面積合計(jì)約3449畝，成交總額達(dá)354.86億元。
值得關(guān)注的是，此次成都集中供地競(jìng)爭(zhēng)激烈，超七成地塊觸及最高限價(jià)，平均自持比例近20%，并有5宗地需要現(xiàn)房銷售；同時(shí)，平均“地房比”（地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重）接近0.7，房企的盈利空間進(jìn)一步壓縮。
“地房比”接近七成，多宗地塊自持比例高
此次成都土拍可謂是“未拍先火”，直接將“三道紅線”全部未達(dá)標(biāo)的紅檔房企拒之門(mén)外，在全國(guó)土拍中尚屬首次。
6月7日，在土拍首日，成都市住建局成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與我市商品房建設(shè)用地競(jìng)買的主體資格審查辦法（試行）》，直接將同時(shí)踩中“三條紅線”（即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍）或有嚴(yán)重失信情形的開(kāi)發(fā)企業(yè)納入競(jìng)拍黑名單。
此外，成都此次土拍規(guī)則設(shè)置得也相當(dāng)嚴(yán)苛，采取的是“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”的出讓方式，并以“設(shè)置可售商品住房清水最高銷售均價(jià)+配建并自持固定體量租賃住房+設(shè)置土地最高限價(jià)+續(xù)競(jìng)自持租賃住房面積比例”方式進(jìn)行拍賣。
在此次供應(yīng)的40宗土地中，有30余宗在出讓文件中明確了“競(jìng)自持租賃住房面積比例”的要求。成都主城區(qū)如高新區(qū)、成華區(qū)、青陽(yáng)區(qū)、金牛區(qū)等自持租賃住房比例（簡(jiǎn)稱“自持比例”）在20%以上，而近郊的天府新區(qū)自持比例更是超過(guò)30%。
其中，自持比例最高的是四川遠(yuǎn)達(dá)競(jìng)得的高新區(qū)中和街道76畝地塊，自持比例高達(dá)59%，成交樓面地價(jià)13500元/平方米；其次是龍光拿下的天府新區(qū)興隆街道地塊，自持比例為45%，成交樓面地價(jià)10400元/平方米。
根據(jù)成都土地出讓規(guī)定，自持租賃住房的年限為30年，自持年限自交付土地之日起算，年限內(nèi)不得分割轉(zhuǎn)讓、抵押；因企業(yè)破產(chǎn)等原因通過(guò)司法處置，需整體處置，且處置后仍為租賃住房。
“在投資窗口期縮短之下，成都一次性供應(yīng)大量土地并未能減緩競(jìng)爭(zhēng)激烈程度，競(jìng)自持租賃住房比例更考驗(yàn)整體運(yùn)營(yíng)能力。”克而瑞地產(chǎn)研究院分析稱。
還值得注意的是，由于房企競(jìng)爭(zhēng)激烈，加之限價(jià)已經(jīng)預(yù)先規(guī)定房?jī)r(jià)的“天花板”，房企的盈利空間也進(jìn)一步壓縮。經(jīng)克而瑞地產(chǎn)研究院測(cè)算，對(duì)比可售樓板價(jià)來(lái)看，除去人才公寓地塊，平均“地房比”接近0.7，房企盈利空間大幅縮小，部分熱門(mén)地塊“地房比”更是接近0.9，主城區(qū)中高新區(qū)、成華區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)的地房比達(dá)0.8以上。
