古語云“天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往”。賣家想高價(jià)賣出、買家想低價(jià)買入，都乃人之常情。但古語亦云“君子愛財(cái)，取之有道”，“為利”之時(shí)更要“有道”，秉承誠(chéng)實(shí)信用原則，遵守合同約定。
近日，成都市雙流區(qū)法院審理了一起房主委托中介公司賣房卻又屢次臨時(shí)提價(jià)致使交易失敗的委托合同糾紛案。
案情回顧
房東多次臨時(shí)漲價(jià)
2021年11月，陳某與某房地產(chǎn)營(yíng)銷公司（以下簡(jiǎn)稱“中介公司”）簽訂了《二手房托管保賣協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱“協(xié)議”），約定將其名下某處房產(chǎn)的銷售事項(xiàng)全部授權(quán)給該中介公司，銷售底價(jià)約定為209萬元（后雙方根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況將價(jià)格協(xié)商調(diào)整至187萬元），服務(wù)期限為2021年11月16日至2022年7月15日止。隨后，中介公司向陳某支付履約保證金2000元，并通過“線上+線下”方式對(duì)接各中介公司為陳某的房產(chǎn)“引流”，同時(shí)積極聯(lián)系客戶看房，以促成房屋交易。然而，每當(dāng)有購(gòu)房者欲按報(bào)價(jià)購(gòu)買房屋時(shí)，陳某便臨時(shí)提高賣價(jià)，對(duì)房屋的銷售造成了實(shí)質(zhì)性影響。
去年3月4日，陳某在中介公司已經(jīng)將187萬元房?jī)r(jià)報(bào)給客戶的情況下要求將價(jià)格提高至188萬元，并讓中介公司加緊推廣。但僅僅過去12天，陳某卻告知中介停止銷售房子，也不見其找來的兩組意向客戶。6月5日，中介公司再次找到一組意向客戶，想約陳某見面，但陳某以家里事情太多拒絕了。隨后，客戶已經(jīng)明確要購(gòu)房，愿意馬上給定金。但是第二天，陳某表示家里商量要漲價(jià)到197萬元。
中介公司認(rèn)為陳某三番兩次臨時(shí)漲價(jià)，違反了委托協(xié)議，遂將其訴至法院，要求解除合同、陳某支付違約金并返還履約保證金等。
法院判決
房主支付違約金9405元
雙流區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，中介公司與陳某簽訂協(xié)議的目的在于通過該公司的銷售服務(wù)促成案涉房屋在不低于銷售底價(jià)的基礎(chǔ)上售出。根據(jù)中介公司與陳某的微信聊天記錄，可以認(rèn)定雙方已合意將案涉房屋銷售底價(jià)變更為188萬元的事實(shí)。在此基礎(chǔ)上，中介公司按照該銷售底價(jià)將案涉房屋進(jìn)行銷售推廣。然而，陳某不僅在委托期限內(nèi)數(shù)次單方面要求提高銷售底價(jià)，甚至在中介公司找到意向購(gòu)買者時(shí)，也臨時(shí)要求提高銷售底價(jià)。陳某的上述行為，已然違反雙方協(xié)議約定，對(duì)案涉房屋銷售造成實(shí)質(zhì)性影響，構(gòu)成根本違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，法院遂依法支持中介公司訴訟請(qǐng)求，判決陳某支付違約金9405元，履行保證金2000元，保全費(fèi)200元。
宣判后，陳某不服提出上訴，成都中院經(jīng)審理判決駁回上訴，維持原判。
法官說法
雙方當(dāng)事人出于自身真實(shí)意思表示，達(dá)成合意簽訂合同，合同內(nèi)容不違反法律規(guī)定，那么該合同應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)。若當(dāng)事人違反約定，則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。本案中，在賣房者與中介公司簽訂委托合同后，中介公司按照賣房者要求的價(jià)格和條件幫助其出售房屋。而中介公司經(jīng)常會(huì)通過信息發(fā)布、廣告投放等方式對(duì)相關(guān)房屋進(jìn)行推廣宣傳，以吸引買家促成交易。賣房者頻繁變更價(jià)格的行為，不利于中介公司對(duì)外宣傳、促成交易，同時(shí)也違反了合同約定。
在市場(chǎng)交易中，賣方確實(shí)在一定范圍內(nèi)可以自主定價(jià)，但是這種“自由”是有限度的，如本案中，雙方當(dāng)事人已經(jīng)約定好了房屋價(jià)格，但陳某頻繁變價(jià)致使交易失敗的行為就構(gòu)成了違約。因此，賣房者在簽訂委托賣房合同時(shí)，應(yīng)謹(jǐn)慎為之，定好底價(jià)，勿要頻繁變更價(jià)格，一旦合同成立生效后，違約方便需要承擔(dān)違約責(zé)任。
法條鏈接
《民法典》第五百六十三條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。
第五百六十六條 第一款 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。
李金明 張珂 四川法治報(bào)全媒體記者 王一多
