古語云“天下熙熙，皆為利來；天下攘攘，皆為利往”。賣家想高價賣出、買家想低價買入，都乃人之常情。但古語亦云“君子愛財，取之有道”，“為利”之時更要“有道”，秉承誠實信用原則，遵守合同約定。
近日，成都市雙流區(qū)法院審理了一起房主委托中介公司賣房卻又屢次臨時提價致使交易失敗的委托合同糾紛案。
案情回顧
房東多次臨時漲價
2021年11月，陳某與某房地產(chǎn)營銷公司（以下簡稱“中介公司”）簽訂了《二手房托管保賣協(xié)議》（以下簡稱“協(xié)議”），約定將其名下某處房產(chǎn)的銷售事項全部授權(quán)給該中介公司，銷售底價約定為209萬元（后雙方根據(jù)市場實際情況將價格協(xié)商調(diào)整至187萬元），服務(wù)期限為2021年11月16日至2022年7月15日止。隨后，中介公司向陳某支付履約保證金2000元，并通過“線上+線下”方式對接各中介公司為陳某的房產(chǎn)“引流”，同時積極聯(lián)系客戶看房，以促成房屋交易。然而，每當有購房者欲按報價購買房屋時，陳某便臨時提高賣價，對房屋的銷售造成了實質(zhì)性影響。
去年3月4日，陳某在中介公司已經(jīng)將187萬元房價報給客戶的情況下要求將價格提高至188萬元，并讓中介公司加緊推廣。但僅僅過去12天，陳某卻告知中介停止銷售房子，也不見其找來的兩組意向客戶。6月5日，中介公司再次找到一組意向客戶，想約陳某見面，但陳某以家里事情太多拒絕了。隨后，客戶已經(jīng)明確要購房，愿意馬上給定金。但是第二天，陳某表示家里商量要漲價到197萬元。
中介公司認為陳某三番兩次臨時漲價，違反了委托協(xié)議，遂將其訴至法院，要求解除合同、陳某支付違約金并返還履約保證金等。
法院判決
房主支付違約金9405元
雙流區(qū)法院經(jīng)審理認為，中介公司與陳某簽訂協(xié)議的目的在于通過該公司的銷售服務(wù)促成案涉房屋在不低于銷售底價的基礎(chǔ)上售出。根據(jù)中介公司與陳某的微信聊天記錄，可以認定雙方已合意將案涉房屋銷售底價變更為188萬元的事實。在此基礎(chǔ)上，中介公司按照該銷售底價將案涉房屋進行銷售推廣。然而，陳某不僅在委托期限內(nèi)數(shù)次單方面要求提高銷售底價，甚至在中介公司找到意向購買者時，也臨時要求提高銷售底價。陳某的上述行為，已然違反雙方協(xié)議約定，對案涉房屋銷售造成實質(zhì)性影響，構(gòu)成根本違約，應(yīng)當承擔違約責(zé)任，法院遂依法支持中介公司訴訟請求，判決陳某支付違約金9405元，履行保證金2000元，保全費200元。
宣判后，陳某不服提出上訴，成都中院經(jīng)審理判決駁回上訴，維持原判。
法官說法
雙方當事人出于自身真實意思表示，達成合意簽訂合同，合同內(nèi)容不違反法律規(guī)定，那么該合同應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)。若當事人違反約定，則應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責(zé)任。本案中，在賣房者與中介公司簽訂委托合同后，中介公司按照賣房者要求的價格和條件幫助其出售房屋。而中介公司經(jīng)常會通過信息發(fā)布、廣告投放等方式對相關(guān)房屋進行推廣宣傳，以吸引買家促成交易。賣房者頻繁變更價格的行為，不利于中介公司對外宣傳、促成交易，同時也違反了合同約定。
在市場交易中，賣方確實在一定范圍內(nèi)可以自主定價，但是這種“自由”是有限度的，如本案中，雙方當事人已經(jīng)約定好了房屋價格，但陳某頻繁變價致使交易失敗的行為就構(gòu)成了違約。因此，賣房者在簽訂委托賣房合同時，應(yīng)謹慎為之，定好底價，勿要頻繁變更價格，一旦合同成立生效后，違約方便需要承擔違約責(zé)任。
法條鏈接
《民法典》第五百六十三條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當在合理期限之前通知對方。
第五百六十六條 第一款 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補救措施，并有權(quán)請求賠償損失。
李金明 張珂 四川法治報全媒體記者 王一多
