省高院再審依法糾錯：預(yù)約合同具備了合同的主要條款則可認(rèn)定為本約合同
王梅向省高院送去一塊手書牌匾 省高院供圖四川法治報-法治四川新聞客戶端記者 夏菲妮
“感謝人民法官公正司法，感謝人民法院司法為民，這次判決讓我實實在在感受到了公平正義就在身邊！”前不久，王梅（化名）將一塊“匡扶正義”的手書牌匾送到省高院時說。
此前，她深陷一起商品房預(yù)售合同糾紛案，直到今年3月等來了省高院的再審判決。據(jù)判決，某房地產(chǎn)公司應(yīng)于判決生效后10日內(nèi)向王梅交付案涉房產(chǎn)，并應(yīng)在判決生效后3個月內(nèi)協(xié)助王梅辦理該處房產(chǎn)的不動產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
“得知再審結(jié)果時，我忍不住放聲大哭！”王梅說，這也意味著，等了近8年，她和家人終于有望住進(jìn)新房了。
紛起 房地產(chǎn)公司決定終止履行協(xié)議
8年前，王梅還在某房地產(chǎn)公司工作。2014年6月27日，王梅通過內(nèi)部價，購買了該房地產(chǎn)公司的一處房產(chǎn)，時值24萬余元。簽訂購房框架協(xié)議書的當(dāng)天，王梅支付了房款總金額50%的誠意金，半個月后又支付了余款。當(dāng)年8月，涉案房屋所在樓盤便取得了商品房預(yù)售許可證。
然而，令王梅不曾想到的是，在接下來的許多年里，她始終未能和該房地產(chǎn)公司成功簽訂正式買賣合同，也沒能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。
2019年7月17日，王梅與該房地產(chǎn)公司溝通，要求簽訂正式買賣合同。7月28日，該房地產(chǎn)公司員工用微信通知王梅到公司處理該定購房屋。7月31日，王梅回復(fù)稱糖尿病復(fù)發(fā)，沒有看手機(jī)，并詢問該房地產(chǎn)公司處理意見。該房地產(chǎn)公司工作人員稱微信上說不清楚，要王梅帶齊資料到公司面談。此后，王梅沒有聯(lián)系該房地產(chǎn)公司。
直到2021年初，王梅再次找到該房地產(chǎn)公司簽訂合同。同年1月20日，該房地產(chǎn)公司因王梅未與其簽訂《商品房買賣合同》，向王梅發(fā)函終止履行購房框架協(xié)議書。這一紙函書仿佛一根導(dǎo)火索，徹底激發(fā)了王梅與該房地產(chǎn)公司之間的矛盾。隨后，王梅將該房地產(chǎn)公司起訴至法院。
焦點(diǎn) 內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議算不算本約合同
王梅的訴求主要有二：一是希望法院判決某房地產(chǎn)公司發(fā)出的終止履行購房框架協(xié)議書的《通知函》無效，二是判決某房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行購房框架協(xié)議書，并向王梅交付涉案房產(chǎn)、辦理產(chǎn)權(quán)登記。
庭審中，某房地產(chǎn)公司辯稱，雙方所簽訂的購房框架協(xié)議書是內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議，不是正式合同。同時，內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議中規(guī)定王梅應(yīng)在接到該房地產(chǎn)公司通知7天內(nèi)與去簽訂正式購房合同，而王梅接到通知后并未前往，該房地產(chǎn)公司有權(quán)終止該協(xié)議，將房屋另行出售。
一審過程中，雙方爭議的焦點(diǎn)集中在所簽訂的內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議究竟是不是正式合同上。記者在一審判決書中看到，法院經(jīng)審理認(rèn)為，王梅與該房地產(chǎn)公司簽訂的預(yù)約合同不符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定，比如交付、辦證及相關(guān)期限，面積差異的處理辦法，供水、供電等交付和權(quán)益等，存在合同部分條款缺失和不確定，造成法律和事實上的障礙，不能認(rèn)定為本約合同。2021年6月4日，一審法院判決駁回了王梅的訴訟請求。
一審敗訴后，王梅提起上訴請求。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，框架協(xié)議書約定“甲、乙雙方在預(yù)售證取得之日起7日內(nèi)到甲方辦公場所與甲方簽訂《商品房買賣合同》并按約定的付款方式付清應(yīng)付房款及相關(guān)費(fèi)用”，即雙方在協(xié)議中明確約定在具備商品房預(yù)售條件時還需重新簽訂商品房買賣合同，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。雙方還未簽訂正式的《商品房買賣合同》，還不具備法律上的商品房買賣合同法律關(guān)系，而交付房屋是建立在雙方已建立本約性質(zhì)基礎(chǔ)上的，上訴人王梅要求繼續(xù)履行購房合同、交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記的請求于法無據(jù)，遂于2021年9月27日作出二審判決，駁回王梅的上訴，維持原判。
在得知二審結(jié)果后，王梅情緒低落。她說，這意味著全家期待多年的房產(chǎn)就此落空，還得額外再花當(dāng)初兩倍的價格來重新購置房屋。帶著一絲不甘心，她又向省高院遞交了再審申請書。
改判 “遲到”8年的房產(chǎn)“完璧歸趙”
收到王梅遞交的再審申請書后，省高院隨即開展再審審查。審查過程中，王梅因疫情不便來蓉參加詢問，為保障當(dāng)事人合法訴權(quán)，合議庭靈活變通，通過電話多次耐心細(xì)致詢問雙方當(dāng)事人。省高院認(rèn)為，王梅與某房地產(chǎn)公司簽訂的購房框架協(xié)議書是在平等自愿的基礎(chǔ)上達(dá)成的真實意思表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)為有效合同。
省高院再審過程中查明的事實與一、二審查明的事實一致。經(jīng)梳理，該案爭議的焦點(diǎn)在于：1、涉案的購房框架協(xié)議書是否具有商品房買賣合同性質(zhì)；2、某房地產(chǎn)公司應(yīng)否交付涉案房屋，并辦理不動產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)；3、某房地產(chǎn)公司2021年1月18日發(fā)出的終止履行購房框架協(xié)議書的《通知函》應(yīng)否予以支持。
按照正常的商品房購房流程，在買賣雙方簽訂認(rèn)購協(xié)議后，還應(yīng)簽訂正式的商品房買賣合同，并辦理網(wǎng)簽備案，才符合商品房買賣合同相關(guān)的行政管理規(guī)定。據(jù)省高院三級高級法官、該案再審承辦人鄧軍介紹，本案雙方發(fā)生糾紛后，在某房地產(chǎn)公司未與王梅簽訂正式購房合同的情況下，則應(yīng)對框架協(xié)議書的合同性質(zhì)進(jìn)行區(qū)別判斷。
首先，從當(dāng)事人立約時的真實意愿方面分析。王梅欲購買涉案房屋且某房地產(chǎn)公司欲出售房屋，雙方達(dá)成一致后簽訂了購房框架協(xié)議書，其后王梅全額支付了購房款，某房地產(chǎn)公司收受了房款并出具了收款收據(jù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方立約時的意思表示真實明確，均為購買及出售涉案房屋，而非為了確保將來簽訂商品房買賣合同。
其次，從合同是否存在法律或事實上的障礙方面分析。雙方簽訂的購房框架協(xié)議書約定的內(nèi)容包括：當(dāng)事人名稱、所購商品房的坐落位置、房號及面積、購房單價及總價款、付款方式等內(nèi)容，應(yīng)認(rèn)定為本約條款。“本案涉案房屋已經(jīng)建成，不存在法律或事實上的障礙，已具備了合同實際履行的條件，故應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”鄧軍說。
最終，省高院認(rèn)為案涉購房框架協(xié)議書應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同，雙方成立商品房買賣合同關(guān)系。2022年3月28日，省高院作出終審判決：撤銷一審、二審判決，某房地產(chǎn)公司應(yīng)于本判決生效后10日內(nèi)向王梅交付案涉房屋，并于本判決生效3個月內(nèi)協(xié)助王梅辦理不動產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
11月1日，記者聯(lián)系到王梅，她說已經(jīng)拿到了案涉房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，正和家人計劃裝修并入住新房。
法官釋法
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件道用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”鄧軍表示，據(jù)此區(qū)分當(dāng)事人訂立的協(xié)議是商品房買賣的預(yù)約合同還是本約合同，要結(jié)合當(dāng)事人立約時的真實意愿以及法律、司法解釋對于商品房買賣合同形式要件的要求進(jìn)行綜合判定，關(guān)鍵在于區(qū)分合同是否還存在法律或事實上的障礙，導(dǎo)致合同部分條款缺失成不確定的情形。
《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的主要內(nèi)容包括當(dāng)事人名稱或者姓名和住所、商品房基本狀況、銷售方式，價款的確定方式及總價款，付款方式、付款時間等共計13項內(nèi)容。鄧軍說，為了確保對當(dāng)事人雙方的約束力，當(dāng)事人一般在預(yù)約合同中僅約定如房屋坐落位置、總價款、臺款方式等，通常不會包含全部13項內(nèi)容，“如果以全部內(nèi)容作為識別標(biāo)準(zhǔn)，不僅門檻太高，不符合實際情況，導(dǎo)致預(yù)約與本約無異，也容易引發(fā)故意規(guī)避的道德風(fēng)險”。鄧軍認(rèn)為，如預(yù)約合同對面積、位置、轉(zhuǎn)讓價款、支付方式等有明確約定，具備了合同的主要條款，此類預(yù)約合同的履行無需另行簽訂本約合同，則可認(rèn)定為本約合同。
◎記者手記
這起商品房預(yù)售合同糾紛案看似普通，但背后不僅承載著當(dāng)事人王梅8年如一日對“家”的期待，更承載著王梅對司法公正的期盼。承辦法官與合議庭以高度責(zé)任心和過硬業(yè)務(wù)能力認(rèn)真對待當(dāng)事人的合法訴求，嚴(yán)格依法公正審理案件，實實在在化解當(dāng)事人的困境，不僅守護(hù)了人民群眾對美好幸福生活的向往，也守護(hù)了人民群眾對法院司法為民維護(hù)公平正義的信任。
