四川在線記者 劉佳
隨著私家車數量與日俱增，“停車難”問題日益凸顯，由此引發的法律糾紛屢見不鮮。近日，網友陳先生通過四川日報全媒體問政四川平臺和民情熱線（028-86968696）反映，自己所住的成都市錦江區某小區，地下停車場原本的租車位費用為400元/月，近期開發商突然提出地下停車場“只售不租”，要不就按高額的“零租”費用繳納停車費。這讓包括陳先生在內的許多業主很不理解。
地下停車位“只售不租”合理嗎？如不合理業主該如何維權？近日，四川省消委會、四川省房地產協會邀請房地產領域專業律師，從法律角度解讀車位糾紛中的常見問題。
成都一小區地下停車場。資料圖片（圖文無關）問題一：
開發商規定車位“只租不售”或“只售不租”，合法嗎？
陳先生遇到的問題并非個案，近來，不少網友都通過“問政四川”平臺反映小區車位“只售不租”或“只租不售”問題，這樣的規定合法嗎？
記者從四川省消委會了解到，目前各小區可供業主使用的車位主要分為三種：一是建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位或車庫；二是非建筑區劃內占用業主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位；三是人防車庫或人防車位，不同類型的車位有不同的規定。
受四川省消委會、四川省房地產協會邀請，北京市中銀（成都）律師事務所馮麗律師對此做了具體介紹——
對于建筑區劃內規劃的車位，雖然產權屬于開發商，但民法典第276條規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”。如果開發商以“只售不租”或“只租不售”等各種名義拒絕提供停車服務，實際上變相限制了小區內業主通過出租等方式使用車位的權利，小區內業主有權請求人民法院判令開發商將空置的車位向小區內業主進行出租或出售。
對于非建筑區劃內的車位，根據民法典第275條規定，“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”。因此，開發商無權以“只售不租”或“只租不售”等方式對非規劃內車位進行處分、獲利。
對于人防車位，由于產權歸國家所有，開發商不可出售，僅可出租，且租期最長不超過20年，開發商對該類車位設置“只租不售”是合法的。
問題二：
開發商將大量車位售賣給同一人或小區之外的買家，合法嗎？
“這類行為不合法！”針對這一問題，四川英特信律師事務所蔣雪萍律師給出自己的答案。
她認為，根據民法典第276條“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”以及最高人民法院出臺的相關司法解釋，開發商將大量車位售賣給同一人或小區業主之外的買家，侵犯了全體業主的合法權益。
成都一小區業主開車進入小區。資料圖片（圖文無關）針對這一問題，四川博紳律師事務所李凊律師認為“開發商是否做到了優先滿足業主要求”是核心要點，對售賣對象及數量的要求，還需結合實際情況來判斷——當開發商已經將車位銷售情況通過公示及書面告知全體業主后，若有業主放棄購買車位，即有閑置車位的，開發商可以處分這部分車位；此時，如果已有車位的業主仍有購買意愿，開發商應優先根據實際剩余車位考慮業主的需求。當業主需求已經確定被滿足后仍有閑置車位的，法律法規并未禁止開發商向小區業主以外的購買者出售車位，對購買者的身份或數量也未作限制。
