法院判決：各自承擔相應損失
成都高新法院經審理認為，李某、趙某與開發商簽訂的購房合同系雙方真實意思表示，不違反法律和行政法規的強制性規定，應當認定為有效。然而，李某二人與開發商簽訂購房合同時，不具備在成都高新南區購房的資格，雖雙方履行了支付房款和交付房屋等部分合同義務，但因政策限制，開發商無法為李先生及趙女士辦理不動產權證書，應當屬于合同目的不能實現的情形。由于開發商也同意解除合同，故對李某、趙某要求解除合同的訴訟請求予以支持。由于雙方均對合同目的無法實現具有過錯，故應各自承擔相應損失。在合同解除后，李某二人應當向開發商返還房屋并支付房屋占有使用費（參考同地段租金標準按照6 500元/月從收房之日起計算至房屋實際退還之日止）；開發商應當向李某二人返還購房款并支付從交付房款之日起計算至房款全部返還之日止資金占用利息。
[法官說法]
承辦法官孫澤海表示，成都市人民政府關于限制購買房屋的政策于2017年3月23日作出后，即通過電視、報紙、網絡等多種方式向社會公眾發布。開發商和購房者作為案涉房屋買賣雙方，均應知曉該限購政策。而事實上，雙方在簽訂合同時，還簽署了暫緩備案的相關文件，由此可進一步推斷出雙方明知限購政策而心存僥幸、主觀上故意違背，其對案涉糾紛的發生均有明顯過錯。時隔三年，雙方均因此付出了較大代價。李某二人支出了近300萬元的大額款項卻無法取得案涉房屋產權，也錯失了在其他區域購置房產的機會；開發商收回房屋，也面臨“新房”變“舊房”、裝修折舊影響二次銷售的問題。
近年來，因成都市商品房市場較為活躍，房價存在波動，政策調整頻繁。房屋買賣雙方之間簽訂的涉房地產調控政策的合同，一般應為有效，但惡意規避房地產調控政策、違背公序良俗的除外。第一，若購房合同簽訂在房地產調控政策出臺之后，該合同的履行自始存在障礙，當事人要求交付房屋、協助辦理產權過戶登記、確認房屋歸其所有的，人民法院將不予支持；第二，當事人要求解除合同、返還購房款、利息，返還房屋、支付占用使用費的，人民法院將視具體情況酌情予以支持；第三，當事人要求雙倍返還定金、沒收定金、支付違約金、賠償損失的，法院一般不予支持。所以，即使合同有效，買賣雙方在違反限購政策簽訂購房合同時，也將面臨較大風險，極易造成雙方權益均受損的情況。
此外，現實生活中，還存在“借名買房”“代持住房”及“眾籌購房”等情形，如果存在以“炒房”為目的、惡意規避房地產調控政策、違背公序良俗的，相關購房合同無效。借名人要求名義購房人交付房屋、協助辦理過戶登記、確認住房份額，人民法院亦不予支持。
本案所涉的房產交易與房地產調控政策相違背，開發商和購房者均存在“打擦邊球”蒙混過關的心理。住房與民生福祉息息相關，房地產調控政策對于有效遏制投機炒房行為，促進房地產市場平穩健康發展起到了重要作用。人民法院積極作為，通過依法行使審判權的方式對規避房地產調控政策中限購、限售政策，嚴重擾亂房地產市場交易秩序的行為堅決說“不”，是在堅決貫徹執行黨中央、國務院關于“房住不炒”的決策部署。
