13日，紅星新聞記者從仲量聯行發布的《2022年成都辦公樓企業客戶Top50報告》（下簡稱《報告》）獲悉，2014-2022年，成都甲級辦公樓企業客戶Top50中，科技互聯網產業增幅第一，累計提升24.4個百分點；此外，在成都市場中，中資企業面積占比提升19.1個百分點，地方政府平臺公司嶄露頭角。
“若回溯時間線，將過去九年的榜單整合分析，近十年時間序列的主要趨勢躍然紙上。”仲量聯行華西區研究部總監朱建輝表示，透過過去九年成都甲級辦公樓企業客戶在時間維度的關鍵數據及研究成果，可以看到一個不一樣的成都辦公樓市場。
從規模來看，成都經濟穩健發展推動頭部企業規模持續攀升。2014-2022年，甲級Top50企業的總面積復合年增長實現13.8%，平均面積增長約15.3%。
隨著城市產業提檔升級，科技化轉型成效明顯。《報告》顯示，從2014年甲級Top50中科技互聯網占比的8.3%上升至今年的32.7%，成都頭部企業已基本完成從金融業“一枝獨秀”再到金融與科技“雙輪驅動”的高質量轉變。
與此同時，作為中西部對外開放高地，成都一直以來都是外資企業西進中國的首選之一。2014年甲級Top50企業中，約有28.2%的面積需求來自外資企業。然而伴隨市場化經濟的高速推進以及國際形勢的轉變，中資企業以迅猛之勢大幅占據甲級Top50榜單，面積占比攀升至85%以上。
“進入2022年，宏觀經濟挑戰加大，作為社會經濟發展的壓艙石，國企及地方平臺公司于經濟活動中的分量愈發重要。”朱建輝表示，在今年甲級Top50榜單中，該類企業面積占比40.1%，較2018數值高出26.1個百分點。
此外，《報告》還對成都優質辦公樓（含甲級和乙級辦公樓全樣本）中的企業客戶進行了調研。報告顯示，在成都優質辦公樓的超1.3萬家企業中，前50強企業的承用面積總和高達78.8萬平方米，占企業總需求面積的9.6%，即頭部企業以不足0.4%的數量貢獻市場近10%的辦公面積需求，足見其分析價值所在。
其中，高速上升的保險業成為成都優質辦公市場最重要的頭部需求來源。本次Top50榜單中，平安保險以近7萬的租賃面積位居首位。而在前10名的企業中，保險企業更以4個席位的數量展現了其領先地位。
朱建輝注意到，2015-2020年，四川省原保險保費年復合增長率達12.4%，其中人身險更高達15.3%。他提出，不同于甲級辦公樓榜單中“金融”與“科技”并駕齊驅的局面，成都優質辦公樓Top50榜單中金融業以超50%面積占比的“首位度”絕對領先，居各行業之首。科技互聯網行業位居第二，面積占比達26.1%。除字節跳動等新媒體外，中國通信服務、華為等通訊及智能制造企業的需求同樣亮眼。朱建輝還提到了一個細節：成都生產性服務業發展優勢明顯。《報告》顯示，科技互聯網（19.2%）、金融業（17.5%）以及專業服務（11.3%）等行業均呈現出相對穩健的需求特征。
同時，《報告》還提到，金融城成為成都“第二核心”商務區，“雙核+多中心”格局已然成型。
“這是因為，當聚集成本超出聚集收益的閾值時，即由于城市空間內出現交通、住房、能源、環境與載體緊張等諸多問題時，單中心的空間格局將被多中心替代。”朱建輝說，當前，成都城市空間發展已然形成兩條顯著的發展脈絡。一是在公共政策引導和市場資源配置流動下，城市發展一路向南。城市化進程下加速金融城、大源、天府新區等子市場打造；二是依托母城基底，推動市中心、人民南路、城東、城西、城北子市場更新。
另一方面，伴隨新興區域人口與經濟發展逐步成熟，城市需要發展第二個商務商業“核心”以承接城市產業升級、消費提振、人口導入的落地。因此，在政策與市場的雙重作用下，金融城作為成都“第二核心”商務區的角色儼然呈現。進入2022年，越來越多的保險、證券、律所等現代服務業聚集金融城。金融城的產業結構特征已具備成熟商務區特征，并向市中心傳統商務區靠攏。而在零售物業市場，高端零售品牌物業選址呈現“春熙路-交子商圈”的雙店布局模式。諸多高質量產業與消費場景的匯聚，市場主體的微觀決策，最終疊加形成成都“雙核”商務格局的宏觀市場現象，這便是“量變”到“質變”的結果。
紅星新聞記者 鄒悅
