四川法治報全媒體記者 劉冰玉
和房屋業主簽訂購房協議后，業主居然將房子賣給了第三人。近日，成都雙流法院審結該院首例適用《民法典》解除合同案。
2020年3月，張某與王某某簽訂《成都市存量房屋買賣合同》，約定張某以總價1 47萬元購買王某某位于雙流區的房屋一套。同日，張某某向王某某支付定金4萬元，購房款1.9 7萬元。合同約定，若出售人將房屋出售給第三人導致買受人無法取得房屋所有權的，則構成根本違約，買受人有權單方解除合同，合同解除的，違約方須向守約方支付該房屋本合同成交價20%的違約金，并退還全部已付款。合同簽訂后，張某多次通過微信等方式催促王某某辦理過戶手續，但王某某均以各種理由拖延辦理。后查實，王某某已在2020年5月21日將案涉房屋出售并過戶給了他人。同年9月，張某遂將王某某起訴至法院，請求解除雙方簽訂的房屋買賣合同、退還定金及購房款并支付違約金。
雙流法院經審理認為，根據合同約定，王某某擅自將房屋出售給第三人導致買受人無法取得房屋所有權的，則構成根本違約，買受人有權單方解除合同。現王某某將房屋“一房二賣”的行為已經違反了合同約定，且構成了根本違約，張某有權解除合同，根據《民法典》規定，合同解除的時間為民事起訴狀副本送達王某某之日。雙流法院對張某請求解除合同、返還購房款、支付違約金等訴訟請求予以了支持。
[法官說法]
《民法典》實施以前，我國法律對當事人直接以起訴的方式主張解除合同的解除時間未進行明確規定，2021年1月1日施行的《民法典》明確規定此種情況下合同解除時間為“自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時”。
根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規定》第十條“民法典施行前，當事人一方未通知對方而直接以提起訴訟方式依法主張解除合同的，適用民法典第五百六十五條第二款的規定”之規定，《民法典》第五百六十五條第二款規定：“當事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機構確認該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除”，即對于施行前一方當事人未通知對方而直接以提起訴訟方式主張解除合同的情形具有溯及力，對于此種情形下合同的解除時間，應當依照《民法典》的規定予以確定，本案中，當事人直接以提起訴訟方式主張解除合同，故合同解除時間為起訴狀副本送達對方之日。
對于合同是否應當予以解除、解除后的法律后果的認定等，是適用《民法典》還是《合同法》的相關規定的問題。法官認為，上述情形不符合《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規定》第二部分“溯及適用的具體規定”及第三部分“銜接適用的具體規定”中的情形，故應當按照該規定第一部分“一般規定” 進行認定，所以對民法典施行前的法律事實引發的關于合同是否應當解除、解除后的法律后果等仍應適用《合同法》的相關規定，《民法典》不具有溯及力。
