市場成交呈現(xiàn)“大面積、高總價、改善化”趨勢
從整體交易數(shù)據(jù)看，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，成都上半年商品住宅市場累計成交797萬平方米，同比增長8%。分季度看，在疫情影響嚴(yán)重的一季度，成都商品住宅市場成交量同比下跌12%，二季度市場恢復(fù)后快速反彈，成交量同比上漲30%，實現(xiàn)上半年累計成交量的上漲。此外，上半年累計供銷比為0.8，去化周期在9個月左右。
潘浩分析認(rèn)為，從當(dāng)前成都的新房市場存量情況來看，整體供銷平衡，去化周期較短，新房市場整體將保持一定的活躍度，在償債高峰期的資金壓力下，開發(fā)商下半年仍會有加推盤帶動客戶入市的熱情。但上半年，調(diào)控政策上出現(xiàn)了一定收緊的信號，價格管控對項目入市也將形成一定的壓力，所以預(yù)期下半年新房市場會出現(xiàn)一定程度的穩(wěn)中收緊，新房市場成交量增速大概率會有所放緩。
新京報記者注意到，在成都上半年驚現(xiàn)的6個“萬人搖”項目中，4個項目位于天府新區(qū)，1個項目位于龍泉驛區(qū)，1個項目位于溫江區(qū)。天府新區(qū)無疑已是成都房地產(chǎn)市場的一個“香餑餑”，不僅成了供地大戶，今年以來成交均價也是漲幅明顯。
對此，潘浩分析稱，區(qū)域分化背后的邏輯是所承接需求的分化。貝殼研究院觀察發(fā)現(xiàn)，近年成都新房市場成交產(chǎn)品呈現(xiàn)“大面積、高總價、改善化”的趨勢，在經(jīng)濟(jì)下行、投資渠道收窄的情況下，更多改善和資產(chǎn)保值需求逐漸釋放，高發(fā)展?jié)摿^(qū)域的高品質(zhì)產(chǎn)品更多受到市場青睞。這其中，主城區(qū)、天府新區(qū)以及高新區(qū)均為市場關(guān)注的熱點。
二手房市場現(xiàn)“V”形走勢，整體處于“中溫”
從二手房市場看，據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年成都二手住宅市場“量平穩(wěn)、價微升”。上半年，成都二手住宅網(wǎng)簽成交量同比增加1.4%，總體市場成交基本未受疫情影響。具體來看，上半年市場成交呈現(xiàn)“V”形走勢。2月疫情之下，成都二手住宅成交環(huán)比大幅下滑近90%，3月成交環(huán)比增長5.7倍，4月環(huán)比繼續(xù)增長82%，5月成交增速收窄至11%，6月需求釋放達(dá)到平臺期，環(huán)比小幅下滑9.4%。
價格方面，上半年成都二手房均價整體呈現(xiàn)溫和上漲。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，成都二手住宅成交均價同比上漲4%。從月度走勢來看，2月成交處于低位，均價也環(huán)比下跌，4-6月均價環(huán)比走高，基本恢復(fù)至年初1月水平。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析認(rèn)為，上半年成都二手房市場韌性修復(fù)，尤其是二季度成交保持高位，一方面是上半年流動性寬松，房貸利率下行，一定程度利好樓市，另一方面是一季度疫情抑制需求的集中釋放?？傮w上，2020年上半年成都二手房市場處于“中溫”狀態(tài)。
“下半年，在房住不炒的基調(diào)下，行政性調(diào)控放松的概率極小。從數(shù)據(jù)分析看，預(yù)計下半年成都二手房市場成交好于上半年，全年成交大概率同比小幅增長?！痹S小樂說。
土地市場熱度高，樓面價同比上漲35%
提起今年上半年的成都樓市，不能略過的是樓面價不斷刷新紀(jì)錄、高溢價頻出的土拍市場。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，成都上半年的土拍樓面價同比上漲了35%。
今年4月2日，建發(fā)以近47億元成交總價、26.9%溢價率拿下錦江區(qū)一宗地塊，樓面價創(chuàng)下新高，達(dá)到19800元/平方米，直奔2萬元大關(guān)；7月2日，下半年剛剛開啟，一宗高新區(qū)的宅地被渝太地產(chǎn)以11.55億元成交總價、39.86%溢價率競得，成交樓面價20700元/平方米，刷新了成都的土拍成交紀(jì)錄。
更值得矚目的是成都土拍市場上普遍存在的高溢價率。50%溢價不罕見，接近甚至超過100%的溢價率也時有發(fā)生。比如，3月19日，大發(fā)地產(chǎn)力挫15家房企，拿下新都區(qū)一宗宅地，成交樓面價11800元/平方米，溢價率高達(dá)125%，刷新了新都區(qū)的土地成交價格；2月28日，隆基泰和拿下龍泉驛區(qū)一宗宅地，成交樓面價11000元/平方米，溢價率高達(dá)96.4%。
對于房企激戰(zhàn)成都土拍市場，成交樓面價破2萬，潘浩表示，面對市場波動和償債高峰期的資金壓力，開發(fā)商布局重回核心區(qū)，優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈，由此帶來了階段性的樓面價上漲。
貝殼研究院整理的數(shù)據(jù)顯示，就土地市場而言，成都上半年公告出讓6090畝，累計同比增長0.4%；土地成交5524畝，同比減少11%；而受供應(yīng)地塊質(zhì)素影響，樓面價同比上漲35%，溢價率同比上漲3個百分點。
新京報記者 王海亮
